Berliner Wohnungsnot : Wie Kreuzbergs Baustadtrat Florian Schmidt die Wohnungsnot bekämpft

Bauen gegen den Berliner Wohnungsmangel? Davon hält Florian Schmidt eher wenig. Der grüne Baustadtrat kauft lieber Häuser auf, um die Mieten im Bezirk niedrig zu halten.

Florian Schmidt (Grüne), Baustadtrat vom Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.
Florian Schmidt (Grüne), Baustadtrat vom Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg.Foto: Kitty Kleist-Heinrich

Florian Schmidt arbeitet gern mit einem dünnen grünen Stift, um die Gentrifizierung zu erklären. Der Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg zieht eine Linie, setzt ein paar Häuser darauf, dann lässt er das Kapital als dünnen grünen Pfeil von oben in seinen Bezirk hineinströmen. Auf dem Boden, wo die Häuser stehen, verteilt es sich. Immer mehr Geld strömt und hebt den Boden, den Preis der Häuser, das Mietenniveau an.

Florian Schmidt, Jahrgang 75, Mitglied der Grünen, ist angetreten, um diesen Prozess zu unterbrechen. Als  Baustadtrat hat er es zu einer gewissen überregionalen Berühmtheit gebracht: Wie ein Robin Hood für Altbaubewohner nutzt er das kommunale Vorkaufsrecht und sichert Miethäuser durch Erwerb. Wenn ein Haus dem Bezirk gehört, greifen die üblichen Gentrifizierungsmethoden nicht mehr: Modernisieren mit Aufzug und edlem Bad, die Miete erhöhen, vom nicht mehr zahlungsfähigen Mieter die Kündigung entgegen nehmen und deutlich teurer vermieten. Oder gleich verkaufen.

Baustadträte sind kräftig belastete, aber meist unauffällige Bezirkspolitiker. Schmidt ist eine Ausnahme. Er sieht immer noch ein bisschen so aus wie man sich den an der klassischen Gitarre ausgebildeten Berufsmusiker vorstellen mag: Vollbart, etwas längere Haare, locker fallendes Hemd, lässige Hose, wehender Stoffschal. Vier Jahre lang, von 2004 bis 2008, war er freiberuflich als Musiker unterwegs, heißt es in seinem Lebenslauf. Parallel dazu studierte er Soziologie, Kunstgeschichte, Volkswirtschaft, arbeitet frei für ein Marktforschungsinstitut, dann für die grüne Heinrich-Böll-Stiftung als Koordinator des Bereichs nachhaltige Stadtentwicklung. Lange war ihm beides gleich wichtig, die Musik und die Politik, das Spielen und das Engagement.

Die Skizze mit dem grünen Kapitalfluss soll anschaulich machen, was derzeit auf dem Immobilienmarkt des Berliner Hip-Bezirks los ist, aus der Sicht von Mietern und von grünen Bezirkspolitikern jedenfalls: der Wahnsinn. Wenn Häuser verkauft werden, haben die Mieter höchstens zwölf Jahre Kündigungsschutz. Von seinem Büro im achten Stock des Kreuzberger Rathauses an der Yorckstraße hat Schmidt die Altbau-Umgebung im Blick, auf die viele Investoren so scharf sind. Manchmal kämen Leute aus der Nachbarschaft weinend an, weil ihnen die Kündigung drohe, sagt er. Und dass es Exposés gebe, in denen Mietsteigerung von vier auf 15 Euro pro Quadratmeter versprochen würden.

Miethäuser als Renditevervielfältigungsgehäuse: Diese Erfindung verändert Friedrichshain-Kreuzberg schneller als jeden anderen Berliner Bezirk. Hier kennt jeder mindestens einen, der Mietprobleme hat und auf Wohnungssuche ist – ein Dilemma, das auch dann nicht zu lösen wäre, wenn der Senat mit dem Neubau von Wohnungen auch nur einigermaßen hinterherkäme. Was er nicht tut. Der jüngste Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses zeigt, dass das Wohnen im vergangenen Jahr wieder teurer geworden ist. Mehr als 18 Milliarden Euro gaben Käufer 2017 für Immobilien aus. 3626 Euro kostete der Quadratmeter einer Eigentumswohnung. 3034 Euro pro Quadratmeter waren für Eigentumswohnungen zu bezahlen, die zuvor Mietwohnungen gewesen waren. Der geringere Preis hängt damit zusammen, dass solche Wohnungen weiterhin vermietet sind. Freie in Eigentum umgewandelte Wohnungen waren für 4051 pro Quadratmeter zu bekommen. Auch der Trend zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat sich fortgesetzt. Mehr als 16 000 waren es im vergangenen Jahr, besonders viele in Friedrichshain.

Ureinwohner werden verdrängt

Schmidt selbst wohnt mit seiner Frau und zwei kleinen Kinder in einer Zweizimmerwohnung, Altbau, zur Miete. Man habe jetzt zusätzliche Plattformen eingezogen, um in den Zimmern mehr Fläche zu haben. Spätestens wenn sein Junge zehn werde – in vier Jahren – will der Stadtrat eine größere Wohnung gefunden haben.

Den Prozess mit seinen Verdrängungseffekten für die Ureinwohner haben schon einige abzumildern versucht. Der grüne Bürgermeister Franz Schulz zum Beispiel wies weiträumig „Milieuschutzgebiete“ aus, in denen Miethäuser nur nach engen Vorgaben modernisiert und Wohnungen erst nach langen Fristen gekündigt und verkauft werden durften.

Den Boom hat das nicht gebremst. Schmidts Methode hat es dem Bezirk möglich gemacht, innerhalb von einem Jahr tausend Wohnungen und Gewerbeeinheiten durch Ankauf, Vorkauf oder vertraglich abzuschirmen, wie er sagt, sprich: dem Markt zu entziehen. Bei 4000 weiteren Wohnungen konnte das Bezirksamt nach Modernisierung durch Verträge die Mieter schützen. Schmidt erklärt, dass es in Friedrichshain-Kreuzberg jetzt einen Bestand von etwa 25 Prozent „gemeinwohlorientierten Wohnens“ gebe. Was bedeutet: es geht nicht um die Rendite. Sein Ziel seien 50 Prozent.

Schmidt greift wieder zu seinem grünen Stift und einem weiteren weißen Din/A-4-Blatt, zeichnet ein Rechteck, teilt es in Viertel, schraffiert erst eines, dann ein weiteres. Das sind der Ist- und der Soll-Anteil an Wohnungen. Je größer der Anteil der mietpreisgebundenen Wohnungen, desto stärker ist deren dämpfende Wirkung auf den Mietspiegel. Schmidts karge Skizze lehrt: Wäre sein Ziel – 50 Prozent der Wohnungen im Bezirk gegen Investoren-Interessen abgeschirmt –, dann hätte der „gemeinwohlorientierte“ Wohnungsbestand einen doppelt so starken Effekt auf den Mietspiegel und die Zulässigkeit von Mieterhöhungen wie derzeit.

Investoren können derzeit nicht viel falsch machen in Berlin. Die Politik scheitert bei dem Versuch, neuen preiswerten Wohnraum zu schaffen für die Vielen, denen das Geld fehlt, um in der Boomtown mitzuhalten. Sind die paar Käufe des Bezirks nicht bloß Symbolpolitik? „Ja“, sagt Schmidt, „ich höre das natürlich.“ Doch wenn die Immobilienlobby sich beschwere, beweise der Protest ja, dass es ernst genommen wird und der Markt in Unruhe gerät. „Im Moment ist das mit dem Vorkaufsrecht ein Reingrätschen in die verrückte Immobilienwirtschaft.“ Jedes Haus, das gerettet werde, sei ein Fortschritt. „Um breit wirksam zu werden, brauchen wir aber neue Instrumente"

Die versucht er nun zu entwickeln – auf zwei Ebenen. Ebene eins ist sozusagen der Normalbetrieb: Ein Investor kommt, kauft ein großes Areal und macht Pläne. Florian Schmidt hat gerade eine Reihe von Großprojekten abzuarbeiten – und auf manche wirkt es so, als sei er weniger Baustadtrat als Bauverhinderungsstadtrat. Je größer das Vorhaben, desto heftiger sind Widerstreit und Widerstand.

Seit Jahren steht das ehemalige Postscheckamt am Halleschen Ufer leer. Seit Jahren wirbt dort ein Schild für das „vertical village“, das dort entstehen könnte. Christoph Gröner will es realisieren, der Chef der CG-Gruppe, die gerne bei schwierigen, umstrittenen Projekten zugreift. Gröner hat schon in der Rigaer Straße in Friedrichshain erfahren müssen, dass man als Investor in Friedrichshain- Kreuzberg nicht unbedingt gern gesehen ist. Am Halleschen Ufer ergeht es ihm nicht besser. Gröner will das Hochhaus in Teilen zu Appartements umbauen lassen, in anderen zu Gewerbeflächen.

"in einer linken Parallelwelt"

Doch das Hochhaus-Dorf-Vorhaben kommt nicht voran. Stadtrat, Bezirksverordnete und der Immobilienentwickler auf der anderen Seite können sich nicht über den Anteil der Wohnungen verständigen. Außerdem gibt es Streit um einen Grundstücksteil, den auch eine Schule gern hätte, um ihren Hof zu vergrößern. Stadtrat Schmidt vermutet, dass der Investor nun den Senat für das Projekt gewinnen will, so dass der das Vorhaben an sich zieht. Gröner unterstelle ihm wohl, gegen ihn, der sich als guter Unternehmer verstehe, aus ideologischen Gründen zu arbeiten. Gröner selbst wollte sich zu dem Streit nicht äußern.

Florian Schmidt gilt als Bauskeptiker: „Bauen, bauen bauen“, twitterte er im Mai leicht genervt. „Wer den Menschen verspricht, dass dann alles gut würde, ist ein Ideologe.“ Würde im Zentrum neu gebaut, ziehe das doch nur noch mehr zahlungskräftiges Publikum in den Bezirk.

Investoren fühlten sich in Kreuzberg wie „in einer linken Parallelwelt“, sagt Timur Husein, der Vorsitzende der CDU-Fraktion in der Bezirksverordnetenversammlung. Husein kann mit Schmidts politischem Ansatz nichts anfangen. Man könne das Problem mit dem Wohnungsmarkt nicht lösen, indem man Wohnungen kaufe, sagt Husein. Neubau wäre die Lösung. Geld bringe Veränderung mit sich, sagt er über die Kapitalflut – „und diese Veränderung muss man gestalten.“

Die FDP-Politikerin Marlene Heihsel urteilt weniger drakonisch, hält aber sein Nutzen des Vorkaufrechts für „völlig falsch“. So würden bloß einzelne Mieter bevorzugt, obendrein auf unsoziale Weise. In manchen Häusern, die der Bezirk gekauft habe, um die Mieten stabil zu halten, wohnten Richter, Anwälte, Ingenieure, sagt Marlene Heihsel. „Wir brauchen neue Wohnungen.“ Die FDP sei für „genossenschaftliche Modelle“. Doch gebe es im Bezirk kein Baulückenkataster, keine Bestandsaufnahme. „Wir wissen überhaupt nicht, wovon wir reden.“

So ist es eben in Friedrichshain-Kreuzberg: Es gibt immer viele, die mitstreiten – gerne auch jenseits der Parteigrenzen und in anderen Organisationsformen. Stadtrat Schmidt erlebt es in der Auseinandersetzung um das RAW-Gelände. Die Fläche, die gerade erst wieder als „Hotspot des Ballermann-Tourismus“ und Feier-Areal ins Gerede gekommen ist, steht auch in Schmidts Augen für einen Tourismus, „der nicht unbedingt kiezverträglich ist“. Auf dem Areal zwischen der Warschauer und der Modersohnbrücke stehen Gebäude und Hallen aus der Zeit des Reichsbahnausbesserungswerks. Daraus sind Konzerthallen, Proberäume, Ateliers und ein „soziokulturelles Zentrum“ geworden. Vor allem gibt es große Brachen – für zwei Investoren genau das, was sie suchen.

Mitreden und den Stadtrat beeinflussen. Das wollen auch die üblichen Berliner Aktivisten Gentrifizierungsgegner und Entsandte von Betroffenen-Gruppen. Schmidt weiß längst, wie man mit ihnen umgehen muss: reden lassen, zuhören, gelegentlich hart kontern – und ankündigen, dass sich nun die Politik wieder damit befassen wird.

Utopisch-Futuristisch

Bei der „3. öffentlichen Dialogwerkstatt für die Entwicklung des RAW-Geländes“ traf Schmidt sie gerade alle wieder: Der Gentrifizierungsgegner stellt die Frage, „warum man überhaupt etwas genehmigen sollte, was über die Bestände hinausgeht". Die Aktivisten – „ich bin Kuno von der Stadtteilversammlung“  – wollen wissen „wie viel Nachverdichtung wirklich notwendig“ sei. Und „Jenny, Anwohnerin“ erinnert daran, dass man doch per „Anwohner-Antrag“ 2014 eine große Grünfläche gefordert habe. Und dann ist da noch der Totalverweigerer: „Ich heiße Benni“, sagt ein junger Mann mit Glatze und langem Bart und erklärt dann dem Investor im dunkelblauen Anzug: „Es gibt kein Recht auf Rendite... Nutz’ deine Millionen, kauf' ’ne Mittelmeerinsel und rette Flüchtlinge!“

Dem Baustadtrat, der hier einen Kompromiss finden soll, ist einer wie der Mann vom Kulturhaus „Astra“ willkommen. Torsten Brandt, der Astra-Mann, spottet über die Totalverweigerer: „typisch Kreuzberg der 80er Jahre“. Die Betreiber des Astra wollen den Abriss ihres Gebäudes, um eine „richtige Konzerthalle“ zu bauen: „Hier muss endlich diese Stadt gebaut werden. Wir brauchen Gewerbe und Wohnungen!“, poltert Brandt.

Drei Stunden gehen so dahin. Schmidt steht an eine Seitenwand des „Säälchens“ gelehnt. Hierher, in den großen Saal des neuen Holzmarkt-Ensembles direkt an der Spree, war die Dialogwerkstatt wegen des großen Interesses verlegt worden. Der Holzmarkt besteht aus einem alternativen, genossenschaftlichen Gebäude-Konglomerat mit Wohnungen und Gewerbe, Gastronomie und Clubbetrieb auf einer Terrasse mit Blick auf den Fluss. Ein Projekt, wie Schmidt es mag: bunt, nicht zu groß und zu hoch – und relativ betonarm. Schmidt krault sich gedankenverloren den Bart, hört ein bisschen zu und plaudert mit einem grünen Bezirksverordneten. Das hier ist noch lange nicht erledigt. Doch Schmidt weiß auch, dass noch so viele Dialogwerkstätten die Gegensätze nicht mildern werden: „Da muss die Politik eine Entscheidung treffen.“

Das ist Alltag – Ebene eins. Auf der zweiten Ebene hat sein Amt für Schmidt einen utopisch-futuristischen Aspekt, es birgt eine fast revolutionäre Möglichkeit. Was er plant, zeigen ein paar Grafiken an der Pinnwand in seinem Büro.

Schmidt möchte für Friedrichshain-Kreuzberg einen Bodenfonds und eine Bodenstiftung gründen. Das wäre die Fortsetzung seiner Vorkaufspolitik mit anderen, edleren Mitteln. Dafür hat er neue Stellen geschaffen. Er möchte Bodengewinne abschöpfen und in die Fonds leiten können. Die Gewinne sollen in kommunale Immobilien investiert werden. Die Stiftung wiederum soll versuchen, „diese guten Eigentümer zu erreichen, die bürgerliche Verantwortung zeigen“, sagt Schmidt. „Wer sein Leben lang ein guter Vermieter war, könnte Interesse haben, sein Haus an die Mieter zu verkaufen, bevor durch Erbschaft Spekulanten zum Zug kommen. Eine bezirkliche Bodenstiftung kann dabei helfen.“

Noch ist alles im Werden. Aber wenn es was wird mit der Bodenstiftung, wäre das Kapital nicht länger bloß der grüne Pfeil, der von oben in den Bezirk strömt. Es würde an vielen Stellen aus dem Boden von Friedrichshain-Kreuzberg schießen.

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