Union und SPD einigen sich: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird erschwert

Auf den letzten Metern hat sich die große Koalition nun doch darauf geeinigt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. In Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten, die von den Bundesländern ausgewiesen werden, müssen künftig die Vermieter die Behörden um Erlaubnis fragen.

Die Genehmigung soll unter anderem dann erteilt werden, wenn zwei Drittel der Wohnungen an die bisherigen Mieter verkauft werden sollen. Nachdem die Union jetzt ihren Widerstand aufgegeben hat, kann der Bundestag das Gesetz am Freitag endgültig beschließen.

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Neues Gesetz soll mehr Wohnraum schaffen

Die Reform ist Teil des Baulandmobilisierungsgesetzes, das mehr Wohnraum schaffen soll. Es gibt den Kommunen mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Bauland am Stadtrand und bei Nachverdichtungen etwa in Form von Lückenschließungen oder dem Ausbau von Dachgeschossen. Auch das kommunale Vorkaufsrecht soll gestärkt werden.

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Obwohl der Gesetzentwurf von Bauminister Horst Seehofer (CSU) stammt, hatte es in der Union heftige Kritik gegeben. Diese hatte sich vor allem an den Regeln zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen entzündet.

Kleinvermieter sind jetzt außen vor

„Das Umwandlungsverbot sehe ich nach wie vor sehr kritisch, denn damit wird Eigentumsbildung erschwert“, betonte der rechtspolitische Sprecher der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak, am Mittwoch. Die Träume von vielen Menschen würden so „zum Zerplatzen gebracht.“ Als Erfolg wertet Unionsfraktionsvize Ulrich Lange jedoch, dass Kleinvermieter ausgenommen werden sollen. Für Wohngebäude mit maximal fünf Wohnungen soll das neue Gesetz nicht gelten.

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Bei der SPD herrscht dagegen Erleichterung. „Umwandlung war der größte Treiber für die Verdrängung der angestammten Mieter:innen in Berlin“, sagte SPD-Baupolitiker Klaus Mindrup dem Tagesspiegel. Denn vor allem in Ballungsräumen können sich viele Mieterinnen und Mieter die Kaufpreise nicht leisten. „Im Bezirk Mitte sehen wir, dass aufgrund der extremen Preise die Zahl der an die Mieter:innen verkauften Wohnungen der letzten Jahre genau Null war“, sagt Mindrup. „Wir beenden diese Praxis der Verdrängung mit dem neuen Umwandlungsschutz“.

Rekord in Berlin

In Berlin ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bisher in weiten Teilen der Stadt unbegrenzt möglich. Die Mieter sind zwar zehn Jahre lang vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Weil leere Wohnungen aber teurer verkauft werden können als vermietete Objekte, droht ihnen nach Ablauf der Frist die Kündigung. Zudem läuft die Regelung im September 2023 aus, falls sie nicht verlängert wird.

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In Berlin hat die Umwandlungswelle 2020 mit rund 18.800 Fällen ein Rekordhoch erreicht, 2019 waren gerade einmal 12.689 Wohnungen betroffen gewesen. Mit dem Verkauf wollten die Vermieter zum einen dem Mietendeckel entgehen, zum anderen aber auch von den explodierenden Immobilienpreisen profitieren.

Mieter kommen kaum zum Zug

Mieter kommen beim Kauf kaum zum Zuge. In Berlin liegt die Selbstnutzung bei Immobilien nur bei etwa 15 Prozent. Und selbst in den 65 Milieuschutzgebieten haben die Bewohner das Nachsehen. An die Mieter gingen von 2015 bis 2019 hier gerade einmal 54 Wohnungen, bei 18.382 Umwandlungen. Dabei ist in diesen Gebieten die Umwandlung an die Bedingung geknüpft, dass die Wohnungen in den ersten sieben Jahren ausschließlich an die Mieter verkauft werden.

Wie Verkäufer die Schutzfristen umgehen

Doch viele Verkäufer warten einfach ab und bringen die Wohnungen danach auf den Markt. „Der bisherige Schutz vor Umwandlung konnte durch die Spekulanten leicht umgangen werden“, kritisiert Mindrup. Das neue Bundesgesetz würde Berliner Mietern einige Vorteile bringen. Mindrup fordert den Senat daher auf, das neue Bundesgesetz umgehend umzusetzen, wenn es in Kraft ist. Berlin hat bereits angekündigt, das tun zu wollen.