Gutachten der „Immobilienweisen“: In Berlin wird nur halb so viel gebaut, wie gebaut werden müsste

Die Krise auf den Wohnungsmärkten in Deutschland wird sich auf unbestimmte Zeit fortsetzen und stellt eine neue Bundesregierung aufgrund der Haushaltslage vor enorme Herausforderungen: Für einen hochsubventionierten Wohnungsneubau dürfte kein Geld zur Verfügung stehen. Das sind die zentralen Befunde des diesjährigen Frühjahrsgutachtens der sogenannten Immobilienweisen, das am Dienstag an Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) übergeben wurde.

„Es ist nicht zu erkennen, wo Impulse herkommen sollten“, sagte Volkswirtschaftler Lars P. Feld, der dem Rat der „Immobilienweisen“ angehört. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seien schlecht. Die Industrie betreibe keine Erweiterungsinvestitionen, sondern de-industrialisiere. Betroffen einmal mehr von der Entwicklung: die Hauptstadt Berlin.

Nach Angaben von Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) liegt die Lücke zwischen Bedarf und Bautätigkeit in Berlin bei 51 Prozent. Seine Empfehlung in Richtung Politik und Wirtschaft: Nach der bereits eingeführten Erhöhung von Abschreibungen auf Neubauten sei es von zentraler Bedeutung, die Kosten im Wohnungsbau zu senken.

Ein erheblicher Teil der Kostensteigerungen der vergangenen Jahre sei auf striktere Vorgaben zurückzuführen. Die Vorsitzende des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Iris Schöberl, sagte, 37 Prozent der Baukosten würden durch Staatsquoten oder Auflagen durch den Staat verursacht.

Weil Zinsen und Baukosten gestiegen sind, nimmt der Druck auf die Mietmärkte in den großen deutschen Städten weiter zu – zumal es hier ohnehin an bezahlbarem Wohnraum fehlt: Die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohnraum kann unter den aktuellen Finanzierungsbedingungen nicht befriedigt werden.

Hohe Mietpreise im „Tat der Tränen“

So sind die Angebotsmieten bundesweit am stärksten in Berlin gestiegen, um 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 15,74 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Immobilienweisen führen das auf die Besonderheiten bei der Mietregulierung und die hohe Nachfrage zurück. „Wir müssen weiterhin eine Verstärkung des Mangels erwarten“, sagte Henger. „Wir müssen durch ein Tal der Tränen durch, denn wir bauen nicht, was gebaut werden müsste.“

Verglichen mit dem Vorjahresquartal stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal in Berlin erneut, um 0,9 Prozent auf nun 5701 Euro pro Quadratmeter. Dies verschärfe die Wohnraumknappheit, schreiben die Gutachter. „Wenn die Bauwirtschaft nicht in Gang kommt, werden wir auch keinen Wachstumspfad haben“, sagte Bauministerin Geywitz.

Büroflächenleerstand bei sieben Prozent

Angesichts der gesamten konjunkturellen Lage verschärft sich auch die Situation auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt. München und Berlin liegen mit einem Leerstand von sieben Prozent auf Platz drei hinter Frankfurt am Main (elf Prozent) und Düsseldorf (zehn Prozent).

„Der Leerstand bewegt sich weiter nach oben“, sagte Sven Carstensen, „Immobilienweiser“ und Vorstand des Marktforschungsinstituts Bulwiengesa, das von der Scout-24-Gruppe übernommen wurde: „Umnutzungsgedanken in Richtung Wohnen/Hotel spielen eine Rolle. Ich bin nicht optimistischer, was Nutzernachfragen angeht.“

Im Einzelhandel ist die Lage kaum besser. „Die Nachfrage nach richtig großen Flächen über 3000 Quadratmeter gibt es gar nicht mehr“, sagte Joachim Stumpf, Mitautor des Frühjahrsgutachtens Immobilienwirtschaft, in Berlin.