Städte als Spekulationsobjekte : "Die Investoren werden geil auf steigende Mieten"

Berlin hat den größten Mietwohnungsmarkt Europas. Soziologe Michael Goldman erklärt im Interview, warum das für Mieter gefährlich ist.

Aus Protest gegen steigende Mieten und Wohnungsnot wurden in Berlin am Pfingsten mehrere Häuser besetzt.
Aus Protest gegen steigende Mieten und Wohnungsnot wurden in Berlin am Pfingsten mehrere Häuser besetzt.Foto: imago/Christian Mang

Michael Goldman ist zur Zeit auf Einladung des Wissenschaftszentrums Berlin für Sozialforschung (WZB) in Berlin und hat in dieser Woche eine Vorlesung über „Spekulativen Urbanismus und die neue Volatilität des Stadtlebens“ gehalten. Kurz gefasst geht es Ihnen um Städte als Spekulationsobjekte. Sie haben einen Lehrstuhl für Soziologie an der Universität Minnesota-Twin Cities.

Herr Professor Goldman, mit Blick auf Venedig beklagte die Krimiautorin Donna Leon kürzlich, dass es kaum noch möglich sei, in der Lagunenstadt einen Schuhmacher zu finden. Jeden Tag kommen neue Wellen von Kreuzfahrern an. Ist das ein Beispiel für einen Ort, der komplett ausverkauft wurde? Oder beobachtet Donna Leon einfach das Schicksal einer Touristenstadt?

Gute Frage. Ich habe Venedig noch nicht näher untersucht, aber das Interessante an Venedig ist ja, dass es versinkt. Man sucht als Investor immer ein Ausstiegsszenario. Ich glaube, dass Investoren immer mit einer „Exit Strategie“ anfangen, wenn sie ihr Geschäft aufbauen. Private-Equity-Unternehmen, Kapitalbeteiligungsfonds also, verfolgen nicht den Geschäftsplan, etwas für immer und ewig aufzubauen. Sie interessieren sich für kurze Laufzeiten. Also ist beim Beispiel Venedig zu fragen, welche Wertschöpfung ist in welchem Zeitraum zu erreichen? Es muss also etwas vor sich gehen in Venedig...

…und andernorts. Auch auf den Malediven könnte der Wasserspiegel ein Problem werden. Dort werden Koralleninseln in Erbbaupacht an Investoren vergeben; darauf werden Villen errichtet, die verkauft werden. Ziemlich risikoreich, nicht wahr?

Es kommt darauf, von welchen handelnden Personen man spricht und was deren Motivationen sind. Es gibt viel Geld, das unterwegs ist. Manches soll auch gewaschen werden. Wer auf den Malediven investiert, dem geht es nicht nur um die Sonne. Es geht auch um die Art und Weise, wie man Geld parkt – ohne darauf allzu viele Steuern zu zahlen. In Indien zum Beispiel kommt mehr als fünfzig Prozent des Geldes aus Mauritius und aus Singapur. Warum investieren Mauritius und Singapur in Indien? Das tun sie nicht, es scheint nur so als ob: Investmentfirmen haben in Mauritius Strohfirmen installiert. Sie haben ein Agreement mit vielen Staaten, Geld nicht zu versteuern – weder das Geld, das dort investiert wird, noch jenes, das aus dem Land nach einer Weile wieder herausgezogen wird. Mit dem ersten Schritt wird dieses Geld auf dem Weg in ein anderes Land erst einmal billiger, weil es ja nicht besteuert wird. Auf dem Malediven kommt ein zweiter positiver Aspekt hinzu: Der Staat stellt sein Land zur Verfügung. Wenn das Geld billig ist und Land billig ist, dann rechnet es sich auch Villen zu bauen. Man muss nur noch Superreiche finden, die gerade Geld parken wollen.

In Montenegro, einem EU-Beitrittsland, passiert derzeit Ähnliches.

Ja! Wenn wir fragen, für wen es riskant ist, dann vielleicht für Sie und für mich. Aber für die Investoren, die dort eine kurze Zeit sind, und für die Bauunternehmen ist es nicht risikoreich.

Das Frankfurter Bürohochhaus „Galileo" ist eben für 356 Millionen Euro nach Singapur verkauft worden. Was bedeutet die Liberalisierung internationaler Finanzflüsse für die Monopolisierung der Immobilienmärkte?

Nehmen Sie zum Beispiel meine Tochter. Sie geht zur Uni, zu einer staatlichen Universität. Wir beobachten seit zirka zehn Jahren auf den Unigeländen in den USA private Wohnimmobilienentwicklungen. Es ist ein Markt geworden. Die Unis haben aufgehört, Studentenwohnheime zu errichten. Sie haben ihre Campusse recht preiswert auf den Immobilienmarkt gebracht. Jetzt ist zum Beispiel eine der großen Wohnungsgesellschaften Singapurs aktiv geworden. Sie kauften überall in den USA Studentenwohnheime. Irgendwie sahen sie einen Markt. Jetzt haben sie auf diesem neuen Markt ein Monopol und fanden Investoren – wie die Deutsche Bank – , die Anleihen kauften. Die Grundlage des Ganzen ist der regelmäßige Eingang von Mieten.

Was soll an Kaufen und Verkaufen verkehrt sein? Das sind doch normale Deals.

In den alten Zeiten würden wir uns aufregen über Vermieter. Vor allem über Ausbeuter, die Häuser aus spekulativen Gründen leerstehen lassen oder verwahrloste Häuser vermieten. Oder Vermieter, die ihre Mieter wieder rausschmeißen, je nach Bevölkerungsstruktur und Steigerungspotential für die Mieten. Ich spreche also von schlechten Akteuren, jenen also, die auch die Gentrifizierungsprozesse vorantreiben. Diese Schicht wird aber jetzt überlagert von Kapitalbeteiligungsfirmen, die das gesamte Geschäftsfeld und die Mechanismen verändern. Ihnen geht es nicht darum, Geld aus den lokalen Märkten herauszupressen – wie den „ausbeuterischen Vermietern“, die wir hier idealtypisch aufgebaut haben. Diese Kapitalbeteiligungsfirmen haben auch kein Interesse in die Objekte zu investieren, wie zum Beispiel ein idealtypisch „guter Vermieter“. Nein, diese Firmen interessieren sich dafür, wie sie über den Einsatz ihrer Mieteinnahmen neues Geld verdienen können. Und das am besten weltweit. Vor zehn Jahren, nach der Finanzkrise, sind private Kapitalbeteiligungsgesellschaften, die vielleicht nichts anderes besaßen als ihr eigenes Bürogebäude, angetreten, die größten Vermieter in den Vereinigten Staaten zu werden. Sie haben nichts anderes gemacht, als Billionen Dollar in den daniederliegenden Häusermarkt zu investieren, der den Banken gehörte. So entstand ein neuer Markt für Pleite-Häuser. Das war der erste Schritt. Dann haben sie die Mieten erhöht. Aber damit haben sie nicht das Geld gemacht. Sondern sie haben die Geld-Rückflüsse aus den Mieten wieder verkauft – als verbriefte Anleihen. Dass die Leute monatlich ihre Miete zahlen, weil sie ja das Haus brauchen, war eine lukrative und finanziell total abgesicherte Idee.

Michael Goldman ist Professor für Soziologie an der Universität Minnesota-Twin Cities.
Michael Goldman ist Professor für Soziologie an der Universität Minnesota-Twin Cities.Foto: Reinhart Bünger

Ein gefährliches Geschäft, wenn die Mieter ausziehen?

Nicht für die Deutsche Bank sowie andere, die sich beteiligen, nicht für die Kapitalbeteiligungsgesellschaften. Aber gefährlich für Städte infolge des fragilen Mietmarktes, der erzeugt wurde: Die Investoren werden „geil“ auf steigende Mieten. Weil mehr und mehr Einnahmen locken, werden mehr und mehr Häuser Teil dieser lokalen Märkte.

Welche Vergleiche sind zulässig zwischen Deutschland und den USA? Wir meldeten, dass in Nordamerika der Neubau stagniert: Die Preise für den Bau sind zu hoch und die Zinsen steigen. Schlechte Zeiten für den privaten Hausbauer, gute Zeiten für institutionelle Deals und große Banken?

Ja, genauso ist es. Man muss es nur noch herunterbrechen. Es wird teurer zu bauen, und es wird schwieriger billiges Eigenkapital zu bekommen. Das ist der entscheidende Punkt. Auch das private Kapital wird gesteuert. So wird es teurer Eigentum zu schaffen. Es sind dieselben Unternehmen, die große Mietwohnungsbaueinheiten kaufen, die hier die Fäden in der Hand halten. Wenn es billiges Kapital für den Hausbau gäbe, könnten die Mieten nicht so stark steigen.

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