Berlin: Sanierungsgebiete: Gericht erleichtert Mieterhöhungen

Die Mieter von Wohnungen in Berliner Sanierungsgebieten müssen sich auf höhere Mieten im Fall von Modernisierungen einstellen. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) kippte am gestrigen Freitag die so genannten Kappungsgrenzen. Diese Regelung erlaubte es Hauseigentümern bislang, nur in begrenztem Maße die Kosten einer Sanierung auf die Mieter umzulegen. Das Urteil ist von großer Bedeutung, weil davon mehrere zehntausend Wohnungen in 15 Berliner Sanierungsgebieten betroffen sind. Dazu zählen unter anderem das Samariter-Viertel in Friedrichshain, die Rosenthaler Vorstadt in Mitte oder der Kottbusser Damm in Neukölln.

Das Oberverwaltungsgericht hatte über den Fall einer Hauseigentümerin in der Friedrichshainer Rigaer Straße zu urteilen, die mehr als 100000 Euro in die Sanierung ihres Altbaus investieren wollte. Das Bezirksamt hatte ihr zur Auflage gemacht, mit ihren Mietern Sanierungsvereinbarungen zu treffen und sich dabei an die vom Bezirk vorgegebene Mietobergrenze zu halten. Diese sollte auch für leer stehende Wohnungen gelten. Die Grenze betrug rund vier Euro je Quadratmeter und Monat, weniger als der Berliner Mietspiegel für Wohnungen in vergleichbaren Lagen festlegt. Die geringen Mieteinnahmen hätten die ganze Investition jedoch unrentabel gemacht. Deshalb zog die Hauseigentümerin vor Gericht.

Das nun ergangene OVG-Urteil erlaubt es der Eigentümerin nach der Sanierung des Hauses die Mieten so zu erhöhen, wie es die auch sonst üblichen zivilrechtlichen Regelungen vorsehen. „Mietwucher wird es nach dieser Entscheidung nicht geben“, sagt Rechtsanwalt Axel Dyroff, der das Urteil erstritten hat. Dagegen bewertet der stellvertretende Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins das Urteil als „Katastrophe, weil es 20 Jahren behutsamer Stadterneuerung ein Ende setzt". Der höhere Spielraum für Mieterhöhungen werde zur Verdrängung von Bewohnern führen, die sich die höheren Kosten nicht leisten können.

Bausenator Peter Strieder (SPD) sagte auf Anfrage: „Eine pauschale Mietobergrenze haben auch wir nie gewollt.“ Der Senat habe jedoch verhindern wollen, dass schon die Herstellung ortsüblicher Standards in Altbauten mit derart hohen Mieterhöhungen einhergehen, dass es zu einer abrupten Verdrängung der langjährigen Mieter kommt. „Sollte das OVG der Meinung sein, dass auch dies nicht möglich ist, dann hätte es die soziale Komponente außer Acht gelassen“, so Senator Strieder.

Die bisherige Rechtsprechung im Streit um die Kappungsgrenzen habe die Bauverwaltung noch „mittragen können“. In der ersten Instanz hatte das Verwaltungsgericht die Kappungsgrenze nur bei solchen Wohnungen gekippt, die vor einer Sanierung nicht belegt waren. Eine Mieterhöhung nach der Sanierung hätte also keine langjährigen Mieter getroffen. Doch das Oberverwaltungsgericht ging in seiner Entscheidung vom Freitag deutlich weiter: Auch für vermietete Wohnungen soll die Kappungsgrenze künftig nicht mehr gelten.

Nach Auffassung von Rechtsanwalt Dyroff sind durch das Urteil auch alle städtebaulichen Verträge nichtig, in denen Mietobergrenzen enthalten sind. Nicht betroffen von dem Urteil sind Bewohner bereits sanierter Altbauten. Michael Schick, Vizepräsident des Verbands Deutscher Makler sagte: „Das ist eine gute, überfällige Entscheidung, weil das Gespenst der Verdrängung angestammter Bewohner aufgrund des großen Wohnungsangebots verschwunden ist."