Panorama: Die Rechte und Pflichten der Verwalter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, muss Vorschüsse auf gemeinsam zu tragende Kosten leisten. Diese gemeinschaftlichen Gelder rechnet der Verwalter ab. Was aber sind dessen Rechte und Pflichten?

Zu den gemeinschaftlichen Geldern zählt das Wohn- oder Hausgeld, Vorschüsse auf den Wirtschaftsplan; Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, Nachzahlungen auf die Jahresabrechnungen und Sonderumlagen. Die Eigentümer können nicht mit dem Verwalter vereinbaren, ihm die Verfügung über diese Gelder gänzlich zu entziehen. Ein Mehrheitsbeschluss ist aber zulässig, um die Verfügung einzuschränken und beispielsweise von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder des Verwaltungsbeirates abhängig zu machen. Die Befugnis, Gelder Dritter zu verwalten, schließt das Recht ein, sie auch nach Maßgabe von deren Beschlussfassung in ihrem Sinne auszugeben. Das verpflichtet den Verwalter aber auch, den Eigentümern auf Verlangen Auskunft zu erteilen und Einsicht in die Buchungsunterlagen zu gewähren.

Der Verwalter muss die gemeinschaftlichen Gelder getrennt von seinem Vermögen anlegen. Diese Vorschrift schützt bei einem Konkurs des Verwalters. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Konto eröffnet, ist das offene Fremdkonto dem offenen Treuhandkonto vorzuziehen. Beim offenen Fremdkonto sind die Wohnungseigentümer Kontoinhaber und der Verwalter Verfügungsberechtigter. Dabei empfiehlt sich die praxisnahe Kontobezeichnung, "WEG Musterstraße 7, vertreten durch den Verwalter".

Beim offenen Treuhandkonto läuft das Konto auf den Namen des Verwalters, mit dem Zusatz versehen, dass es sich um Treuhandgelder der Gemeinschaft handelt. Diese Anlage ist problematisch: Obwohl ein Treuhandkonto erwünscht ist, wird hier ein Eigenkonto eröffnet. Wenn die Wohnungseigentümer den Verwalter wechseln, dann müssen sie das Konto auf den neu bestellten Verwalter übertragen. Der neue Verwalter muss sich zum Nachweis seiner Befugnis legitimieren durch Vorlage des Bestellungsprotokolls, bei der die Unterschriften der im Paragraph 24 Absatz 6 WEG-Gesetzes bezeichneten Person zu beglaubigen sind: aufwendig! Sofern der Verwalter die Gelder der WEG nicht gesondert von seinem Vermögen anlegt, erfüllt dies den Treubruchtatbestand der Untreue nach Paragraph 266 Strafgesetzbuch; dasselbe gilt für Verwalter, die entgegen Paragraph 550b Absatz 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch eine Mietkaution nicht getrennt vom eigenen Vermögen verzinslich anlegt haben.

Die Wohnungseigentümer sollten darauf achten, das der Verwalter bei Eröffnung des WEG-Kontos ein offenes Fremdkonto wählt. Beim offenen Treuhandkonto zahlt die Bank im Falle einer Pfändung des Auszahlungsanspruchs durch einen Gläubiger des Verwalters auch aus diesem Konto - trotz Widerspruch der Wohnungseigentümer. Versäumen die Wohnungseigentümer, den Zugriff durch rechtzeitige Erhebung einer Drittwiderspruchsklage abzuwenden, ist das von ihnen eingezahlten Wohngeld verloren.

Das Kammergericht Berlin sieht den Verwalter nicht als verpflichtet an, für laufende Gelder und für die Instandhaltungsrücklage zwei getrennte Bankkonten zu führen, sofern die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Es ist anzuraten, ein Konto für die Instandhaltungsrücklage und ein weiteres als Festgeldkonto zu eröffnen.

Gelder der Instandhaltungsrücklage, die nicht alsbald benötigt werden, hat der Verwalter in angemessenen Abständen verzinslich auf ein Festgeldkonto umzubuchen. Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayOLG) verpflichtete eine Verwalterin zur Leistung von Schadenersatz, weil sie diese Gelder nicht jeweils zum Quartalsende ertragsbringend anlegte. Aber: Risikobehaftete Geldanlagen genügen keiner ordungsgemäßen Verwaltung. Ebensowenig ein Beschluss der Wohnungseigentümer, die Instandhaltungsrücklage auf einem auf die Gemeinschaft abgeschlossenen Bausparvertrag anzulegen.

Bei der Verwaltung der Gelder darf der Verwalter auch nicht auf einem Konto Gelder verschiedener Gemeinschaften anlegen. Dadurch ist eine eindeutige Trennung nicht möglich und der Vermögensstand nicht konkret nachzuweisen.

Jürgen Dolleck