Vermieter-Urteile: Bundesgerichtshof hält Abmahnungen für bedeutungslos

Im ersten Fall hatte ein Vermieter immer im Sommer eine Abrechnung des Wasserversorgers erhalten, die sich ungefähr auf die vorangegangenen zwölf Monate bezog. Im umstrittenen Kalenderjahr 2004 rechnete er deshalb nach dem sogenannten Abflussprinzip diejenigen Kosten als Wasser- und Abwasserkosten ab, die er selbst an den Wasserversorger gezahlt hatte. Laut BGH durfte der Vermieter das. Eine Mitte des Jahres erhaltene Abrechnung des Wasserversorgers muss der Hauseigentümer demnach nicht auf ein Kalenderjahr umlegen. Die damit verbundene Rechnerei sei ihm nicht zuzumuten, heißt es zur Begründung. Mieter haben keinen Anspruch auf eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip, wonach nur die Kosten des im jeweiligen Jahr tatsächlich verbrauchten Wassers in Rechnung gestellt werden dürfen.

Mieterbund kritisiert Duldung von Abmahnungen

Im zweiten Urteil des BGH können Vermieter ihren Mietern nicht wirksam mit fristloser Kündigung wegen Ruhestörung drohen - eine entsprechende Abmahnung ist rechtlich bedeutungslos. Das geht aus einem am Mittwoch verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor. Danach kann ein Mieter eine unberechtigte Abmahnung zwar nicht gerichtlich anfechten. Allerdings muss er sich deshalb auch keine Sorgen machen, weil der Vermieter - will er tatsächlich eine fristlose Kündigung durchsetzen - durch die Abmahnung keinerlei rechtlichen Vorteil hat. Der Deutsche Mieterbund nannte aber die Entscheidung problematisch. Sie zwinge Mieter, unberechtigte Abmahnungen zu dulden.

Im konkreten Fall war einem Mieter aus dem Raum Köln mit Kündigung gedroht worden, weil er - so hatten Nachbarn behauptet - häufig seinen Fernseher zu laut gedreht habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte der Vermieter mit fristloser Kündigung. Der Mieter hielt die Abmahnung für unberechtigt und zog dagegen vor Gericht.

Der BGH wies die Klage des Mieters ab. Nach den Worten des Karlsruher Gerichts kommt es nicht darauf an, ob die Abmahnung berechtigt war. Anders als im Arbeitsrecht, das Arbeitnehmern einen Anspruch auf Tilgung rechtswidriger Abmahnungen aus der Personalakte gewährt, enthält das Mietrecht laut BGH keinen Beseitigungsanspruch. Der Deutsche Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips kritisierte, Mieter müssten sich schon gegen die Vorbereitung einer späteren Kündigung wehren können, weil eine Abmahnung regelmäßig die Voraussetzung einer Kündigung wegen Vertragsverletzungen sei. Durch das Karlsruher Urteil wachse die Gefahr vorschneller Kündigungen, so dass die Probleme in den anschließenden Räumungsprozess verlagert würden. (hu/dpa)