Politik: Wie Immobilienvermögen berechnet werden

Bundeskanzler Schröder will dem SPD-Parteitag in der kommenden Woche vorschlagen, Immobilienvermögen bei der Erbschaftssteuer höher zu bewerten, um große Vermögen stärker als bisher zu belasten. Die derzeitige Rechtslage bei der Erbschaftssteuer gilt seit 1997. Der Gesetzgeber war durch eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts von Mitte 1995 zu einer Neuregelung gezwungen worden. Das Gericht hatte die bisherige Bewertung von Immobilienvermögen im Vergleich mit Finanzvermögen als zu niedrig abgelehnt. Bis 1996 galt für die Bewertung von Immobilien bei der Erbschafts-, Schenkungs- und Vermögensteuer der so genannte Einheitswert von 1964 plus einem Zuschlag von 40 Prozent. In der Praxis bedeutete dies, dass Grundbesitz lediglich mit etwa 20 Prozent des Verkehrswertes bewertet wurde.

Als Konsequenz aus der Entscheidung der Verfassungsrichter wurde die Immobilienbewertung und die Erbschaftsteuer komplett neu gestaltet. Seitdem gilt der so genannte Ertragswert. Bei selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Eigentumswohnungen legt das Finanzamt die Jahresmiete zu Grunde, die theoretisch zu erzielen wäre, wenn das Objekt vermietet würde. Die Jahreskaltmiete wird anschließend mit dem Faktor 12,5 multipliziert. Sofern das Objekt älter als ein Jahr ist, wird für jedes Jahr 0,5 Prozent abgezogen, die Wertminderung ist aber auf 25 Prozent begrenzt. Anschließend wird ein Zuschlag von 20 Prozent aufsummiert. Bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien fällt der Bewertungszuschlag weg.

Durch diese Berechnungsmethode wird zwar eine höhere Bewertung erreicht als mit dem Einheitswert. Schätzungen gehen davon aus, dass im Schnitt zwischen 50 und 60 Prozent des Verkehrswertes der Immobilien erreicht wird. Diese Zahlen sind jedoch umstritten: So spricht etwa der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer von einem Bewertungsniveau von 70 Prozent. Der Verband hält zudem eine niedrigere Bewertung von Immobilien im Vergleich zu Kapitalvermögen für zulässig, erfülle Grundvermögen durch die Bereitstellung des Gutes Wohnen eine soziale Aufgabe. Experten halten die derzeit gültige Berechnungsmethode noch immer für verfassungsrechtlich bedenklich, da weiter eine starke Ungleichbehandlung zwischen Kapital- und Grundvermögen bestehe.