Panorama: Gemeinschaftseigentum: Nicht genehmigte Umbauten können teuer werden

Eigentlich sahen die neuen Sprossenfenster sehr schön aus, die ein frischgebackener Wohnungseigentümer anstelle der vorhandenen maroden Fenster in seine neue Wohnung eingebaut hatte. Doch die Freude währte nicht lange.

Denn in einer Versammlung hatten die Eigentümer beschlossen, die an sich erforderliche Instandsetzung aller Fenster zu verschieben. Der Mehrheit fehlte das Geld für die an sich erforderliche Fenstersanierung. Doch der neue Eigentümer wollte sich damit nicht abfinden und baute die Fenster auf eigene Kosten ein. Zum Ärger eines Miteigentümers. Er verlangte die Wiederherstellung des alten Zustandes.

In Streitfällen wie diesem hat im Regelfall der Eigentümer das Nachsehen, der eigenmächtig, ohne Zustimmung bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum vornimmt. Nach Paragraf 5 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes gehören alle Gebäudeteile, deren Entfernung oder Veränderung zu einem sichtbaren Eingriff in die äußere Gestalt des Hauses führen, zum Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen auch Fenster. Sind sie verwittert, obliegt ihre ordnungsgemäße Instandsetzung wie die des übrigen gemeinschaftlichen Eigentums im Regelfall allen Eigentümern. Sie entscheiden gemäß Paragraf 21 Abs. 3 und 5 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes im Rahmen einer Versammlung darüber, ob die Fenster zu streichen, zu reparieren oder zu ersetzen sind; außerdem in welcher Weise und zu welchem Zeitpunkt dies zu geschehen hat.

Kommt bei der Versammlung keine Einigung der Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zustande, etwa weil das Geld fehlt, kann jeder einzelne Eigentümer gemäß Paragraf 21 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes die Maßnahmen durchsetzen. Das Gericht wird dann im Regelfall alle Eigentümer verpflichten, die notwendigen Reparaturen in Auftrag zu geben. Ist keine ausreichende Instandhaltungsrückstellung zur Finanzierung vorhanden, sind die Kosten durch eine Sonderumlage zu finanzieren, an der sich alle Eigentümer in Höhe ihrer Miteigentumsanteile beteiligen müssen.

Eigentümer, die nun eine gerichtliche Durchsetzung ihres Instandsetzungsanspruchs scheuen, sind grundsätzlich berechtigt, die Reparatur ihrer Fenster auch auf eigene Kosten und ohne Zustimmung der Miteigentümer vorzunehmen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Fenster in ihrer Konstruktion und ihrer farblichen Gestaltung nicht verändert werden. Geringfügige und nahezu unauffällige Änderungen sind hinzunehmen. So muss ein Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster geduldet werden, wenn Rahmen und Farbe nicht verändert werden. Auch der Ersatz von Einfach- durch Isolierverglasung ist zulässig.

Unzulässig ist der Austausch vorhandener normal verglaster Fenster durch Sprossenfenster. Hier handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des Paragrafen 22 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Danach bedürfen bauliche Maßnahmen, die die äußere Gestaltung des Gebäudes und den architektonischen Gesamteindruck der Wohnanlage optisch verändern, stets der Zustimmung aller Eigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss reicht hierfür nicht aus. Selbst wenn ein solcher zustimmender Mehrheitsbeschluss zustande käme, würde dieser im Falle der Anfechtung durch das Gericht für ungültig erklärt.

In diese Situation manövrierte sich der oben erwähnte neue Eigentümer. Daher konnte jeder Miteigentümer deren Beseitigung gerichtlich geltend machen und die Wiederherstellung des alten Zustandes verlangen. Das Gericht wird einem solchen Beseitigungsanspruch auch Jahre nach dem Umbau noch stattgeben. Der Eigentümer zahlt dann für den Einbau der "falschen" (Sprossen-)Fenster, für deren Beseitigung und für den Einbau der "richtigen" oder den Wiedereinbau der alten Fenster. Daneben hat er noch seine Kosten aus dem Rechtsstreit und unter Umständen sogar die der Miteigentümer zu tragen.

Volker Bielefeld