Immobilien: an Andreas Kühnlein Rechtsanwalt

Ich wohne in einer Eigentumswohnanlage mit neun Einheiten. Eine davon wird seit fünf Jahren von einem Ehepaar bewohnt. Der Ehemann ist laut Nachlassgericht Erbe dieser Wohnung, steht aber nicht im Grundbuch. Muss in dieser Situation eine Grundbuchumschreibung erfolgen?

Nein. Der Erbe ist Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers. Er tritt kraft Gesetzes in dessen gesamte Rechte und Pflichten ein (§ 1922 BGB). Er wird Eigentümer eines Grundstückes oder einer Eigentumswohnung, auch ohne dass es einer Umschreibung des Grundbuches bedarf. Das Grundbuch ist insoweit zwar formell unrichtig. In rechtlicher Hinsicht ist dies für ihn und auch die Miteigentümer jedoch unproblematisch. Sein Handeln ist lediglich unbequemer, da seine Legitimation sich nicht aus dem Grundbuch ergibt.

Die Gesamtrechtsnachfolge des Erben führt dazu, dass er bereits mit dem Tod des Erblassers Beitragsschuldner der Wohngeldzahlungen, Instandhaltungsrücklage etc. wird und durch den Verwalter oder die Miteigentümer in Anspruch genommen werden kann. Er haftet auch ohne eine Regelung in der Teilungserklärung für alle Altverbindlichkeiten des Erblassers, kann jedoch die Haftung auf den Wert des Nachlasses beschränken. Er kann rechtswirksam Erklärungen als Wohnungseigentümer abgeben, bei der Beschlussfassung mitstimmen sowie klagen und verklagt werden. Er ist auf Verlangen jedoch verpflichtet, sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft als Erbe zu legitimieren. Dies geschieht durch Vorlage eines Erbscheines. Der Erbschein genießt kraft Gesetzes öffentlichen Glauben, so dass Verfügungen und die Ausübung des Stimmrechts durch den Erben wirksam bleiben, selbst wenn sich später herausstellt, dass tatsächlich ein anderer Erbe ist, z. B. weil ein später datierendes Testament aufgefunden wird.

Erheblich anders ist die Situation in Fällen der so genannten Einzelrechtsnachfolge, z. B. bei Verkauf oder Schenkung einer Eigentumswohnung. Solche Erwerber werden erst mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch Eigentümer (§ 873 BGB). Foto: Hiss

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