Immobilien: an Dieter Blümmel Haus&Grund

Eine Bekannte bewohnt eine Ein-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss, die laut Mietvertrag 50 Quadratmeter groß ist. Der neue Hausverwalter will herausgefunden habe, dass diese Wohnung 68 Quadratmeter groß ist. Nun verlangt er eine Nachzahlung von Betriebskosten und will die Miete erhöhen. Ist das zulässig?

Zunächst müsste die wirkliche Größe der Wohnung festgestellt werden. Das geschieht durch Aufmaß nach den Grundsätzen der Wohnflächenverordnung. Darin steht, was zur Wohnfläche gehört und inwiefern Grundflächen von Tür- und Fensterbekleidungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, Räume mit Dachschrägen oder mit Balkonen ganz oder nur zum Teil einzubeziehen sind. Ein solches Aufmaß kann also ausgesprochen kompliziert sein und birgt viele Fehlerquellen. Deshalb ist es nicht laienhaft mit einem Zollstock zu leisten, es sollte stattdessen von einem Fachmann durchgeführt werden. Kommt es zum Rechtsstreit, dann wird ein gerichtlich bestellter Sachverständiger das Aufmaß vornehmen. Im vorliegenden Fall müsste der Vermieter ohnehin im Einzelnen darlegen, aufgrund welcher Unterlagen er zu einer anderen Wohnungsgröße als im Mietvertrag angegeben kommt. Hat der Mieter Zweifel an diesen Angaben, müsste der Vermieter die tatsächliche Wohnungsgröße beweisen. Hinsichtlich der fälligen Betriebskosten, also auch der Nachzahlung, ist die Rechtsprechung eindeutig: Hier kommt es ausschließlich auf die tatsächliche, nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche an. Dabei spielt die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter keine Rolle. Denn diese könnte sonst zulasten anderer Mieter gehen, weil von diesen zu hohe Betriebskosten verlangt würden. Die Miete selbst kann zunächst nicht erhöht werden, auch nicht, wenn die Wohnfläche tatsächlich größer ist. Die tatsächliche Wohnfläche wird erst bei der nächsten normalen Mieterhöhung maßgebend. Der bisherige Preis pro Quadratmeter ist dann rechnerisch sehr niedrig, weil die geringe Miete für eine größere Fläche bezahlt wurde. Dadurch ist der Spielraum für eine Mieterhöhung größer. Allerdings gilt auch dann für eine Mieterhöhung die grundsätzliche Regelung, wonach die bisherige Miete um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf. Sind die kalten Betriebskosten in der Miete enthalten, kann diese erst dann erhöht werden, wenn die Betriebskosten im Haus steigen und die Miete neu errechnet wird. Foto: Uwe Steinert

an Dieter Blümmel