Immobilien: an Dieter Blümmel Sprecher Haus&Grund

Meinem Mann und seinen zwei Brüdern gehört ein Haus mit vier Wohnungen. Um Schwierigkeiten bei einem künftigen Erbfall vorzubeugen, wollen wir die Immobilie aufteilen. Worauf ist dabei zu achten?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann man Wohnungen oder andere Räume in einer Immobilie nur umwandeln, wenn diese in sich abgeschlossen sind. Der Nachweis erfolgt durch die Vorlage einer „Abgeschlossenheitsbescheinigung“, die die Bauaufsichtsbehörden erteilen. Als abgeschlossen gelten Räume, die eindeutig von anderen Flächen durch Decken, Fußböden und Wände getrennt sind und über einen separaten und verschließbaren Zugang verfügen. Eigentumswohnungen müssen ferner eine Kochgelegenheit, eine Wasserversorgung und eine Toilette haben. Ist dies der Fall, kann man Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus durch eine Teilungserklärung in Sondereigentum umwandeln. Zu jeder einzelnen Wohnung gehört dann ein Anteil an dem gemeinschaftlichen, nicht teilbaren Eigentum. Dazu zählen beispielsweise Grundstück, Dach und Keller. Läden, Büros und andere Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, sind ebenfalls umwandelbar und werden dann als Teileigentum bezeichnet. In der Teilungserklärung muss eindeutig beschrieben sein, wie viel Sondereigentum es gibt, wie groß es ist, wo es liegt und wie es genutzt werden kann. Ebenso präzise muss die Beschreibung der gemeinschaftlichen Flächen sein. Dasselbe gilt für etwaige Sondernutzungsrechte, wenn zum Beispiel einer Wohnung die ausschließliche Nutzung des Gartens zugesprochen wird. Alle diese Regelungen werden in den Teilungsvertrag aufgenommen, wenn die Immobilie mehrere Eigentümer hat; gibt es nur einen Eigentümer, spricht man von einer Vorratsteilung. In beiden Fällen muss ein Notar die Regelungen beurkunden, die dann ins Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt legt ein eigenes Grundbuchblatt für jedes Sondereigentum (Wohnung) oder Teileigentum (Büros oder Läden) an. Diese enthalten die Beschreibungen des Bestandes, der Belastungen und Beschränkungen. Nun ist die Teilung wirksam oder, wie die Juristen sagen, die Verkehrsfähigkeit hergestellt: Jede Eigentumswohnung kann einzeln verkauft, vererbt oder belastet werden. Foto: Uwe Steinert

an Dieter Blümmel