Immobilien: an Dr. Detlef Haritz Rechtsanwalt und Wirtschaftsprüfer

Ich möchte ein Grundstück von einer Firma kaufen und darauf ein Haus von einer anderen Firma bauen lassen. Die beiden Firmen arbeiten zusammen. Muss ich deshalb die Grunderwerbsteuer auf Kaufpreis und Bauleistung entrichten?

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent ist bei unbebauten wie bebauten Grundstücken regelmäßig der Kaufpreis. Da unbebaute Grundstücke oft mit dem Ziel der anschließenden Bebauung erworben werden, ist seit vielen Jahren umstritten, in welchen Fällen die nach Grundstückserwerb anfallenden Bauerrichtungskosten Teil der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage sind. Geklärt ist der Fall, in dem ein Bauträger ein unbebautes Grundstück an einen Erwerber veräußert und gleichzeitig der Bauträger mit dem Erwerber einen Bauerrichtungsvertrag abschließt. In diesem Fall liegt ein einheitliches Vertragswerk vor. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich sowohl nach dem Kaufpreis für das unbebaute Grundstück wie für die Bauerrichtungskosten. Geklärt ist auch der Fall, in dem der Grundstücksveräußerer und das Bauunternehmen untereinander verbunden sind und beide ihre jeweiligen Leistungen nur gemeinsam anbieten. Auch dann wird die Grunderwerbsteuer auf die Gesamtheit der Zahlungen für Grundstück und Bau fällig.

In Ihrem Fall wäre zu prüfen, inwieweit Grundstücksveräußerer und Bauunternehmer miteinander verbunden sind und ihre Leistungen faktisch nur gemeinsam anbieten. Denn das ist nicht in jedem Einzelfall sofort ersichtlich und führt gelegentlich in einen Graubereich. Diesem Graubereich widmet sich ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) mit dem Aktenzeichen II R 49/04. Darin sagt der BFH, ein einheitliches Angebot der Veräußererseite kann auch dann gegeben sein, wenn die bis zur Baureife gediehene Vorplanung des Gebäudes inhaltlich maßgebend von der Käuferseite mit beeinflusst oder gar veranlasst worden ist. Dadurch steigt die Wahrscheinlichkeit, dass auf Grund von Indizien von einem Zusammenwirken von Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer ausgegangen wird, erheblich. Der Erwerber kann sich nicht mehr dadurch entlasten, dass er darlegt, er habe die Bebauungsplanung selbst veranlasst.

Die mit dem BFH-Urteil erfolgte Änderung der Rechtsprechung ist im Grundsatz auf alle noch nicht abschließend veranlagten Steuerfälle anzuwenden und gilt nicht nur für die Zukunft. In jedem Fall aber müsste es Indizien geben, die auf ein einheitliches, zwischen Grundstückskäufer und Bauunternehmer abgestimmtes Angebot an den potenziellen Käufer hinweisen. Das ist nicht der Fall, wenn ein Bauherr seinen eigenen Architekten planen lässt und Verhandlungen mit Bauunternehmern führt, die nicht mit dem Veräußerer in Verbindung stehen. Foto: Q

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