Immobilien: an Fachanwältin Katrin Dittert, Kurfürstendamm 31, Berlin

Ich bin Mieter eines Restaurants. Als ich eines Tages mein Lokal aufschließen wollte, stellte ich fest, dass der Schlüssel nicht mehr passte. Von innen kam jemand, der angab, neuer Betreiber zu sein und einen Mietvertrag zu haben. Er habe im Einvernehmen mit dem Vermieter das Schloss ausgewechselt. Seitdem hat er mir Hausverbot erteilt. Was kann ich tun?

Theoretisch können dieselben Räume zeitgleich an mehrere Personen vermietet werden. Wer die Mieträume vom Vermieter tatsächlich übergeben bekommt, kann als Besitzer die Räume auch behalten. Den anderen Mietern stehen lediglich Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zu. Wenn Sie die Räume also nach Abschluss eines Mietvertrages übergeben bekommen haben und damit besitzen, können die Räume nicht ohne weiteres wieder weggenommen werden, selbst wenn eine Kündigung z.B. wegen Mietrückstandes ausgesprochen wurde.

Ihr Vermieter muss gegen Sie zunächst ein gerichtliches Räumungsurteil erstreiten. Wenn bereits im Mietvertrag eine notarielle Räumungsverpflichtung abgeschlossen wurde, was nur bei Gewerberaum möglich ist, hätte zumindest der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen müssen. Wenn ohne ein Urteil oder einen Titel und ohne Gerichtsvollzieher gegen Ihren Willen einfach die Schlösser ausgewechselt werden, handelt es sich um verbotene Eigenmacht. Hiergegen könnten Sie entweder unverzüglich Ihr Selbsthilferecht ausüben und die Schlösser ebenfalls wieder austauschen.

Da ein solches Vorgehen in den meisten Fällen jedoch nur zur Eskalation führt, sollte besser der Rechtsweg beschritten werden. Mit einer einstweiligen Verfügung, also einem gerichtlichen Titel auf Herausgabe der Räume, wird ein Gerichtsvollzieher Ihnen Ihr Restaurant zurückgeben. Die einstweilige Verfügung sollte sich gegen den Vermieter und den neuen Betreiber richten, da beide ohne Ihren Willen die Schlösser ausgetauscht haben. Bei einer einstweiligen Verfügung handelt es sich um ein gerichtliches Eilverfahren, welches gerade bei verbotener Eigenmacht zulässig ist. Vor kurzem hat ein Mieter uns mit einem ähnlichen Fall aufgesucht. Nachdem er sein Lokal über den soeben beschriebenen Weg mittels Gerichtsvollzieher zurückerhalten hatte, wurde er massiv bedroht. Leider nehmen solche Fälle von Selbstjustiz zu. Hier sollte man polizeiliche Hilfe in Anspruch nehmen.Foto: Wolff

an Fachanwältin Katrin Dittert