Immobilien: an Hartmann Vetter Mieterverein

Unsere Wohnung hatte viele Mängel. Deshalb minderten wir die Miete. Als wir ausgezogen sind und unsere Kaution wiederhaben wollten, bekamen wir nur einen Teil zurück. Den Rest im Gegenwert aller Mietminderungen behielt die Hausverwaltung einfach ein. Darf sie das tun?

Man muss unterscheiden.Handelt es sich bei der Immobilie um sozialen Wohnungsbau, dann dient die Kaution der Sicherung von Schadensersatzansprüchen durch den Vermieter. Der könnte das Geld beispielsweise dazu verwenden, um zerbrochene Fenster zu reparieren, sofern der Mieter diese Schäden verursacht hat oder Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen zu befriedigen. Dagegen könnte das Geld nicht deshalb einbehalten werden, weil der Mieter zuvor die Miete gemindert hatte. Beim frei finanzierten Wohnungsbau kann die Kaution für alle Ansprüche einbehalten werden, die noch aus einem bestehenden Mietverhältnis resultieren. Da der Mieter in diesem Fall der Auffassung ist, dass die Minderung berechtigt war, muss er den Vermieter auf Auszahlung der Kaution verklagen. Das Gericht prüft dann, ob die Mietminderung berechtigt war.

Zum Streit über die Kaution kommt es immer wieder. Gelegentlich wird die Kaution, die als Bankbürgschaft gegeben oder als Sparbuch oder Spareinlage dem Vermieter verpfändet war, sogar ohne Information an den Mieter an den Vermieter ausgezahlt – die Bank ist nämlich verpflichtet, die Kaution auszuzahlen, wenn der Vermieter sie dazu auffordert. Die Rechtmäßigkeit der Auszahlung überprüfen muss sie nicht. Im Streitfall gilt erneut: Der Mieter muss die Kaution auf gerichtlichem Wege einklagen.

Im Normalfall muss der Vermieter bei Auszug des Mieters diesem die Kaution einschließlich Zinsen zurückzahlen. Generell ist zu empfehlen, die Kaution auf ein gesondertes Sparbuch auf den Namen des Mieters einzuzahlen und dieses dann an den Vermieter zu verpfänden. So gibt es auch keine Probleme mit der Zinsabschlagsteuer. Der Mieter kann sich von der Abgabe freistellen lassen. Liegt das Geld dagegen beim Vermieter, wird der häufig aufgrund der Vielzahl der geleisteten Kautionen Steuern zahlen müssen. Der Mieter hat dann Anspruch auf Aushändigung einer Zinsbescheinigung, die der Vermieter von seiner Bank erhält. Mit dieser Bescheinigung kann der Mieter im Rahmen seines Lohnsteuerjahresausgleichs die beim Vermieter vereinnahmte Zinsabschlagsteuer zurückerhalten. Foto: Uwe Steinert

an Hartmann Vetter