Immobilien: an Rechtsanwältin Susanne Fitzner, Berlin, Duisburger Straße 9

Wir haben vor vier Monaten eine Wohnung im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses angemietet. Damals versicherten uns Hausverwaltung und Makler, die leer stehende Büroeinheit im EG würde alsbald wieder vermietet. Diese Auskunft war falsch – und mit Beginn der Heizperiode haben wir nun Angst, dass wegen des unbeheizten Erdgeschosses hohe Heizkosten auf uns zukommen. Können wir Makler oder Hausverwaltung haftbar machen?

Leerstand steigert für die übrigen Bewohner die Heizkosten aus zwei Gründen: Zum einen erhöht sich der Verbrauch erheblich, weil die leer stehende Fläche indirekt mitbeheizt wird, zum anderen kann sich das zumeist mietvertraglich vereinbarte Verhältnis von Grund- und Verbrauchskosten bei der Abrechnung nachteilig auswirken. In einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs wurde zwar festgestellt, dass das Leerstandsrisiko grundsätzlich vom Vermieter zu tragen ist. Dies gilt aber nur bezüglich der „kalten“ Betriebskosten wie Wasser, Müll, Fahrstuhl etc., soweit diese nach Wohnfläche abgerechnet werden.

Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass Heizkosten mit mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch, der andere Teil nach Fläche abgerechnet werden soll. Sofern nach Ihrem Mietvertrag nur 30 Prozent nach Fläche berechnet werden, sollten Sie Ihren Vermieter bzw. die Hausverwaltung bitten, diesen Maßstab einvernehmlich auf mindestens 50 Prozent abzuändern. Dafür muss der Leerstand allerdings dauerhaft und erheblich sein (mindestens 20 Prozent).

Ihr Vermieter könnte unter Berücksichtigung seiner mietvertraglichen Fürsorgepflichten unter Umständen gerichtlich verpflichtet werden, über eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB) für eine gerechtere Kostenverteilung zu sorgen. Des Weiteren sollten Sie die Hausverwaltung bitten, die Heizungen nicht lediglich auf Frostsicherung einzustellen, sondern auch in der Büroeinheit eine gewisse Mindesttemperatur einzuhalten. Hierzu ist der Vermieter rechtlich jedoch nicht verpflichtet. Er muss nur sicherstellen, dass die Heizung ausreichend dimensioniert ist und Sie die vertragsgemäße Temperatur erzielen können. Ist dies nur durch höheren Verbrauch möglich, ist er Ihnen zum Kostenausgleich nur verpflichtet, wenn eine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt. Ob in Ihrem Fall eine vorliegt, hängt von den näheren Umständen ab. Die nach vier Monaten (trotz gegenteiliger Zusicherung) noch nicht erfolgte Vermietung reicht für eine weiter gehende Haftung aber wohl nicht aus.Foto: privat

an Rechtsanwältin Susanne Fitzner