Immobilien: an Sabine Degen Rechtsanwältin

In unserer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist die Betriebskostenabrechnung für 2004 durch die Hausverwaltung noch nicht erfolgt. Mein Mieter kündigt an, eine Nachzahlung für 2004 nicht zu leisten, da die Abrechnung zu spät erfolgt ist. Bleibe ich als Eigentümer auf diesen Kosten sitzen oder kann ich den Hausverwalter für den entstandenen Schaden haftbar machen?

Nein. Hier besteht keine Möglichkeit, die Hausverwaltung haftbar zu machen. Seit dem Jahr 2001 gilt im Verhältnis Vermieter/Mieter im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung eine Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB. Danach muss der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes dem Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung zukommen lassen. Handelt der Vermieter nicht entsprechend dieser Verpflichtung, kann er keine Nachforderungen geltend machen. Es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Hier aber hätte die Betriebskostenabrechnung für 2004 durch den Vermieter bis zum 31. 12. 2005 gegenüber dem Mieter abgegeben werden müssen.

Der Fall des Nichtvertretenmüssens für die Verspätung liegt nicht vor, nur weil der Eigentumsverwalter bis zum Ablauf der Jahresfrist noch keine Jahresabrechnung vorgelegt hat. Denn der vermietende Eigentümer hat grundsätzlich die Möglichkeit und das Recht, beim Verwalter die Unterlagen, die für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter relevant sind, einzusehen. Von daher ist er selbst in der Lage, die Betriebskostenabrechnung fristgerecht zu erstellen. Im Rechtsverhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter ist der Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe im Sinne von § 278 BGB – und damit auch nicht für den aus der Verspätung resultierenden Schaden gegenüber dem vermietenden Eigentümer haftbar. Foto: Wolff

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