Immobilien: an Uwe Wanderer Rechtsanwalt

Ich bin einer unter 16 Eigentümern von Wohnungen in einer gemeinsam verwalteten Anlage. Bisher haben alle Eigentümer die Erneuerung ihrerFenster selbst bezahlt. Kürzlich wurde eine Wohnung verkauft. Nun verlangt der neue Eigentümer, dass die Gemeinschaft die Kosten für die Ersetzung seiner Fenster bezahlt. Ist das denn zulässig?

Grundsätzlich ja, denn Außenfenster stellen immer Gemeinschaftseigentum dar, weil sie zum baukonstruktiven Bestand der Fassade gehören. Die Folge davon ist: Die Gemeinschaft muss die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinsam tragen. An dieser Rechtslage, auf die sich der neue Eigentümer offensichtlich beruft, ändert sich auch dann nichts, wenn in den vergangenen Jahren stillschweigend anders verfahren wurde. Es gibt allerdings einige Ausnahmen: Wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt ist, dass Kosten für die Erneuerung der Fenster von den einzelnen Eigentümern zu tragen sind, ist diese Vereinbarung verbindlich. Juristen nennen dies, eine besondere Kostenzuständigkeit. Sie muss allerdings ausdrücklich in der Teilungserklärung niedergelegt sein. Auch ein allstimmiger Beschluss kann einen solchen Vereinbarungscharakter tragen und daher wie eine Vereinbarung zu werten sein. Da eine Vereinbarung letztlich einen Vertrag darstellt, ist sie grundsätzlich nur für die hieran mitwirkenden Wohnungseigentümer verbindlich. Nur wenn sie im Grundbuch eingetragen ist, kann sie auf diesem Wege auch spätere Miteigentümer binden. Dagegen würde sie ohne Grundbucheintragung hinfällig werden, wenn ein neuer Eigentümer in die Gemeinschaft eintritt und einer für ihn ungünstigen Vereinbarung nicht zustimmt. Eine Änderung der Kostenzuständigkeit durch bloßen Mehrheitsbeschluss wäre allerdings unwirksam. Einzige Ausnahme: In der Teilungserklärung wird grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, durch Mehrheitsbeschlüsse etwa die Kostenzuständigkeit zu ändern. Eine solche so genannte Öffnungsklausel muss jedoch ausdrücklich in der Teilungserklärung enthalten sein. Denn somit ist die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gegeben. Dadurch sind solche Beschlüsse an sich wirksam und sie bleiben es auch, wenn sie nicht erfolgreich binnen einer Frist von einem Monat gerichtlich angefochten werden. Derartige Beschlüsse binden dann auch alle künftige Eigentümer automatisch, obwohl sie nicht in das Grundbuch eingetragen werden können. Foto: Brigitte Hiss

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