Immobilien: an Uwe Wanderer Rechtsanwalt

Welche Möglichkeiten haben einzelne Miteigentümer, wenn der Verwalter einer Wohnanlage Gründe für eine vorzeitige Abberufung liefert, bei den Vorbereitungen zur Tagesordnung jedoch kein Tagesordnungspunkt zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters zustande kommt?

Über die Einsetzung und Abberufung des Verwalters entscheidet die Eigentümergemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung. Es bedarf daher einer solchen Tagesordnung. Über deren Inhalt entscheidet grundsätzlich der Verwalter. Dieser ist aber nach § 24 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Tagesordnungspunkte aufzunehmen, die von mehr als einem Viertel der Miteigentümer (gerechnet nach Kopfteilen) schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt werden. Kommt der Verwalter einer derartigen Aufforderung nicht nach, kann der Verwaltungsbeirat von seinem Notladungsrecht Gebrauch machen oder – wenn dieses auch nicht erfolgt – gerichtlich die Aufnahme einer entsprechenden Tagesordnung erzwungen werden. Hierbei käme es noch nicht darauf an, ob tatsächlich Abwahlgründe vorhanden sind. Das Gericht prüft nur die Frage, ob das Aufforderungsschreiben die dargestellten formalen Voraussetzungen erfüllt.

Findet sich keine ausreichende Anzahl von Miteigentümern, so hat auch der einzelne Eigentümer das Recht, die Aufnahme dieses Tagesordnungspunktes zu verlangen, wenn die Grundsätze ordnungsmäßigen Verwaltungshandelns dieses erfordern. Auch dann ist der Verwalter zu einer Ladung verpflichtet, so dass im Falle des Unterbleibens das eben angesprochene Notladungsrecht des Verwaltungsbeirates ausgeübt oder das Wohnungseigentumsgericht angerufen werden könnte. In diesem Fall hätte das Gericht aber zu überprüfen, ob das der Verwaltung vorgehaltene Fehlverhalten konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass die Eigentümergemeinschaft hierüber auf einer Eigentümerversammlung tatsächlich diskutieren und abstimmen sollte. Dieses dürfte jedoch in der Regel der Fall sein, wenn an die Verwaltung konkrete Vorwürfe herangetragen werden.

Findet sich auf einer so erzwungenen Eigentümerversammlung keine Mehrheit für eine vorzeitige Abberufung, können einzelne Miteigentümer diesen ablehnenden Beschluss gerichtlich anfechten und gleichzeitig einen Antrag an das Gericht stellen, den Verwalter aus dem Amt zu entlassen. In diesem Rahmen prüft das Gericht dann, ob die Vorwürfe eine vorzeitige Abberufung rechtfertigen.

Ohne eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft über das Abwahlbegehren ist ein sofortiger Antrag an das Gericht mit dem Ziel, den Verwalter abzulösen, nur in Ausnahmefällen zulässig. Ein solcher Ausnahmefall kann dann gegeben sein, wenn dem antragstellenden Miteigentümer die vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann, weil z.B. in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse ein Mehrheitsbeschluss nicht zu erwarten ist. Foto: privat

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