Immobilien: Angebote im Schlussverkauf

Normalerweise herrscht bei Notaren und Rechtsanwälten im letzten Quartal jedes Jahres Hochbetrieb. Denn dann wollen Schnäppchenjäger und Steuersparer noch schnell notarielle Kaufverträge über ihre Immobiliengeschäfte abschließen. Doch mit dieser Sonderkonjunktur rechnen in diesem Jahr nur wenige Experten. Die Wirtschaftskrise verunsichert die Arbeitnehmer. Und mancher Anleger, der durch den Erwerb einer Immobilie dank der „Denkmal-Afa“ seine Steuerlast senken könnte, scheiterte mit seinem Vorhaben am Bankschalter.

Denn die Geldhäuser sind vorsichtiger geworden, wenn es um die Gewährung von Immobilienkrediten geht, weil nicht alle Experten glauben, dass die Talsohle am Immobilienmarkt bereits erreicht ist. Solche Probleme haben Kunden der Firma Spar- und Anlageberatung (SAB) nicht, weil das Immobilienunternehmen eine Hypothekenbank im Gesellschafterkreis hat. Und auch einige Makler versichern, dass gut vorbereitete Immobilienkäufer bei Banken immer noch gute Chancen haben, einen Kreditvertrag zu bekommen. Doch zu den klassischen Kauf- und Finanzierungsmodellen gibt es nun auch Alternativen.

Die SAB aus Bad Homburg bietet derzeit steuerlich attraktive Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten an. Die Immobilien liegen im Szene-Viertel Prenzlauer Berg, und in Berlin ist die SAB seit mehreren Jahrzehnten als Bauträgerin und Fondsinitiatorin tätig. Über 1000 Wohnungen hat das Unternehmen in der Hauptstadt im eigenen Vermögen oder in der Verwaltung, im Auftrag von Kunden. Der Leerstand beträgt nach Angaben von SAB-Vorstand Rudolf Pfeiffer weniger als drei Prozent – das entspricht einer Vollvermietung, wenn man von dem üblichen, periodischen Mieterwechsel absieht.

Das aktuelle Angebot richtet sich an Anleger ebenso wie an Erwerber, die selber in die Wohnung einziehen wollen. Beide Käufergruppen profitieren von der Denkmal-Afa. Die Wohnungen verkauft die Firma zu einem Preis von 2150 Euro je Quadratmeter. Das ist nicht billig, doch in den ersten zehn Jahren bringt der Erwerb sogar Durchschnittsverdienern mit mittlerer Steuerbelastung einen Überschuss ein – dank der Abschreibungsmöglichkeiten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Anleger seine Wohnung für 5,60 Euro pro Quadratmeter und Monat nettokalt vermieten oder bei eigener Nutzung diesen Betrag selber bezahlen kann, denn so viel kosten die Zinsen für die Kaufpreisfinanzierung.

Nach zehn Jahren wird es dann noch mal ernst, weil die Steuervorteile auslaufen, und der Eigentümer plötzlich jährlich 7000 Euro mehr Mieten einnehmen müsste, um die Zinsen bezahlen zu können. Dies wird der Markt nicht hergeben, so dass er diesen Betrag selber aufbringen muss. Daher sind Anleger gut beraten, die Steuerrückzahlungen in den ersten zehn Jahren nicht auszugeben, sondern zu sparen, um damit eine Sondertilgung von Schulden im zehnten Jahr vorzunehmen. SAB-Chef Pfeifer rechnet zwar damit, dass man das Objekt dann mit Gewinn verkaufen kann. Doch das ist Spekulation.

Ob eine Immobilie ihren Preis Wert ist, lässt sich nach Angaben von Johann Tillich, Präsident des Vereins für Existenzsicherung, beispielsweise durch ein persönliches Gespräch bei der finanzierenden Bank ermitteln. Die wichtigste Frage: Wie hoch ist der „Realanteil“ am Kredit? Darunter verstehen die Banker den Teil des Darlehens, der dem Verkehrswert der Immobilie entspricht und im Ernstfall von dem Erlös aus einer Zwangsversteigerung der Immobilie zurückgezahlt werden könnte. Wenn der Banker jedoch von einem stattlichen „Personalanteil“ am Kredit spricht, sollte man den Erwerb infrage stellen. Denn dann spekuliert das Geldhaus im Notfall weniger auf den Erlös durch den Verkauf der Immobilie als auf das sonstige Vermögen ihres Kunden.

Weitere wichtige Maßnahmen vor dem Erwerb einer Immobilie: Eine Besichtigung des Objektes vor Ort sowie die Überprüfung der versprochenen Erträge anhand der ortsüblichen Miete, die regional tätige Makler kennen. Stimmen Lage und Preise, dann sollte man sich noch die Frage stellen, ob man in die Wohnung selbst einziehen würde. Wer sich nicht ein wenig in das Objekt verliebt, wird auch andere kaum dafür gewinnen

Ob der Zeitpunkt für eine Investition in Immobilien derzeit richtig ist, oder die Preise möglicherweise noch weiter fallen werden, darüber streiten die Experten. Einige von ihnen glauben, die Talsohle sei in bestimmten Lagen, zum Beispiel im Westen der Stadt, erreicht. Dieser Überzeugung ist der vereidigte Sachverständige Ulrich Springer. Dagegen sagt der Chef des Berliner Gutachterausschusses für Grundstückswerte, Dietrich Ribbert: „Die Zahl der verkauften Immobilien ist bis Anfang September erneut leicht gesunken im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.“ Dramatisch sei die Lage nicht, das Umsatzminus liege bei etwa fünf Prozent. Auszuschließen sei jedoch nicht, dass vor Jahresfrist eine Sonderkonjunktur den Markt für Eigenheime belebe. Der Hintergrund: Die staatlichen Zuschüsse fallen Anfang 2004 höchstwahrscheinlich weg; wer die Eigenheimzulage noch kassieren will, muss seine Immobilie vor Jahresende erworben haben und sogar eingezogen sein.

Optimisten und Pessimisten

Weniger skeptisch als der oberste Berliner Gutachter ist Michael Schick, Sprecher des Verbands Deutscher Makler: „Wir bekommen im vierten Quartal eine Sonderkonjunktur wegen der Vorzieheffekte.“ Neben der Eigenheimförderung falle auch die Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen (siehe Kasten) weg, und dies werde viele Käufer zur Entscheidung drängen. Schick zufolge ist bei Immobilien eine Anfangsrendite von sechs bis neun Prozent erreichbar, „und damit schlägt der Sachwert den Geldwert allemal“. Nach den Erfahrungen des Maklers ist auch die „Kreditvergabesperre“ der Banken inzwischen größtenteils aufgehoben. Wer eine Immobilie erwerbe, um dort selbst einzuziehen, habe kaum Schwierigkeiten einen Kredit zu erhalten, sofern er sachkundig sei und die erforderlichen Unterlagen vollständig vorlege. Bei Kapitalanlegern dagegen würden die Banken genauer hinsehen.

Wegen dieser Schwierigkeiten hat Angela Thamm ihr Geschäft umgestellt. Die Unternehmerin bietet trotz der immer noch beträchtlichen staatlichen Förderungen für die Sanierung von Altbauten Anlegern keine Immobilien oder Fondsbeteiligungen mehr an. Stattdessen verkauft die zwischen Potsdam und ihrer Münchener Heimat pendelnde Mittelständlerin Beteiligungen an ihrer Firma. Inzwischen hat sie schon Kapital bei 800 Gesellschaftern eingesammelt. Das ist allerhand für einen Drei-Mann-Betrieb.

Dass die Anleger der Unternehmerin ihr Geld anvertrauen, liegt nicht zuletzt daran, dass ihre Beteiligung an der Firma durch die Immobilien im Eigentum des Unternehmens weitgehend abgesichert ist. Außerdem gilt Angela Thamm als Grundsolide: Seit zwanzig Jahren ist sie mit ihrer eigenen Firma am Markt in Berlin und Potsdam tätig. Zuvor war sie angestellt bei einem Steuer- und Wirtschaftsprüfer, der auf die Beratung von Bauträgern und Beteiligungen spezialisiert war. „Das war in den siebziger Jahren“, sagt sie, „als man mit Bauherrenmodelle Geschäfte machte.“ Auch damals kamen viele Firmen ins Gerede, weil sie Geld auf Kosten der Anleger machten und viel Kapital verloren ging. Bis heute hat Frau Thamm die Lehren aus dieser Zeit im Gedächtnis behalten – und die Risiken ihrer Projekte im Griff.

„Wenn man einen Altbau erwirbt und von der Ruine bis zur Vermietung alles selber macht, ist eine Rendite von etwa acht Prozent erreichbar“, sagt Thamm. Derzeit investiert sie in die Sanierung von Baudenkmälern in der Potsdamer Dortustraße. Diese Immobilien werden wie alle drei Objekte, die die kleine Firma jährlich entwickelt, im Betriebsvermögen bleiben. Denn: „Derzeit kann man Immobilien nur unter Wert verkaufen“, sagt Frau Thamm. Sogar im begehrten Potsdam offerierten deshalb überwiegend Banken Objekte auf den Markt an. Dabei handle es sich meistens um das frühere Eigentum überschuldeter Kreditnehmer. Und nur weil in solchen Fällen der finanzielle Druck zum Verkauf zwinge, wechselten die Immobilien zu niedrigen Preisen den Eigentümer.

An diesem Ausverkauf will sich die Unternehmerin nicht beteiligen. Für die Anleger, die sich an ihrer Firma beteiligt haben, ist Thamms Haltung kein Nachteil. Sie profitieren von den Steuervorteilen, die die Investitionen in Altbauten bringen: In den ersten zehn Jahren können sie jährlich zehn Prozent der Herstellungskosten vom zu versteuernden Einkommen abziehen.