Immobilien: Angriff auf die Steuervermeider

Für die Käufer von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds und Abschreibungsmodellen reißen die schlechten Nachrichten nicht ab. Die jüngste Hiobsbotschaft: Wer einen Fonds auswählte, besonders hohe Steuervorteile bescherte, den könnte der Fiskus künftig als „Liebhaber“ einstufen. Die Folge: Der Anleger müsste dem Finanzamt die einst gesparten Steuern zurückerstatten. Dies soll der Entwurf einer brisanten Verwaltungsanweisung vorsehen, über die Anfang der Woche entschieden wird.

„Von der Regelung wären viele Fonds mit Berlin-Immobilien betroffen,“ sagt Frank Schaich, „weil diese zu großen Teilen mit Fremdkapital finanziert wurden.“ Schaich ist Chef der auf die Entwicklung von geschlossenen Immobilienfonds spezialisierte IC Immobilien Holding. Der steuerschädliche Stempel „Liebhaber-Fonds“ drohe solchen Projekten, die als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) konzipiert sind. Außerdem müssten Anleger insbesondere dann Steuerrückforderungen vom Fiskus fürchten, wenn sie den Erwerb ihrer Anteile durch einen Bankkredit finanziert hatten. Denn in diesen Fällen stand die „Steueroptimierung“ im Vordergrund. Das brachte den Anlegern zwar besonders lange Zeit besonders hohe Steuervorteile ein – doch genau diese Strategie sollen die Pläne von Bund und Ländern ja durchkreuzen.

Das Werkzeug, mit dem Anlegern das Steuern sparen ausgetrieben werden soll, ist eine Verwaltungsanweisung zur so genannten Liebhaberei. In deren Mittelpunkt soll eine drastische Verkürzung des Zeitraumes stehen, innerhalb dessen Anleger einen so genannten Totalüberschuss erzielen müssen: innerhalb von 30 Jahren statt wie bisher in 100 Jahren.

Dreißig Jahre ist zwar für gewöhnliche Geschäfte eine lange Zeit – nicht aber für steueroptimierte Immobilienprojekte. Denn diese zielen darauf ab, dem Anleger möglichst lange Verluste zuzuschreiben, mit denen er sein zu versteuerndes Einkommen absenken kann. Dies gelingt dadurch, dass der Fonds viele Kredite aufnimmt und die dafür fälligen Zinsen dem Anleger als „Verluste“ zur Senkung der Steuern zuordnet. Dadurch rückt aber auch der Totalüberschuss in weite Ferne, denn dieser erst dann erreicht ist, wenn die echten Gewinne höher sind als die vielen Steuervorteile.

Findige Steuerberater rieten ihren Mandanten darüber hinaus dazu, Fondsanteile per Kredit zu finanzieren. Das brachte zusätzliche Steuervorteile: Denn die Zinsen konnten ebenfalls als Werbungskosten von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Auch das sorgte dafür, dass die Anleger aus den Fonds zumindest aus steuerlicher Sicht lange keine Gewinne erzielen.

Zwar stehen auf der Einnahmeseite auch Ausschüttungen, doch diese sind besonders bei steueroptimierten Fonds gering: zwei Prozent der Beteiligungssumme. Die Folge für Anleger: In 30 Jahren haben sie allenfalls 60 Prozent jenes Betrages eingenommen, den sie bei der Beteiligung an dem Fonds meistens aus Steuergeldern bezahlt hatten. Ein „Totalgewinn“, liegt in weiter Ferne.

Unterdessen hat sich der Widerstand gegen diese Pläne formiert. Die „Bündelungsinitiative in der Deutschen Immobilienwirtschaft“ hat in Briefen an die Finanzminister der Länder die Folgen der geplanten Verordnung aufgezeigt: „Zahlreiche Fonds mit Objekten in den neuen Bundesländern erzielen den Totalüberschuss erst nach 40 oder 50 Jahren“, heißt es darin. Und weiter: „Eine bislang kaum gekannte Insolvenzwelle“ sei zu befürchten „mit erheblichen Auswirkungen nicht nur für Anleger, sondern auch für die finanzierenden Kreditinstitute“.

Betroffen sind nach Auffassung von Angelika Kunath, Vorstandsmitglied der „Bündelungsinitiative“ besonders „wirtschaftlich schwächere Anleger, die ihr Eigenkapital refinanziert haben“. Angelika Kunath rechnet im Fall einer Umsetzung der geplanten Verwaltungsanweisung mit „dem Ruin zehntausender Anleger“.

Nach Einschätzung des Experten für geschlossene Immobilienfonds Stefan Loipfinger wird die Verordnung dennoch mit großer Wahrscheinlichkeit durchgesetzt: „Die Länder brauchen die Einnahmen“, sagt er. Welche Fonds und wie viele am Ende als „Liebhaberei“ und nicht mehr als Kapitalanlage eingestuft würden, sei nicht vorauszusagen. Besonders bedroht sind nach seiner Einschätzung Fonds mit Wohnungsbauprojekten.

Dagegen ist der Rechtsanwalt und Steuerexperte Hans-Georg Oelmann davon überzeugt, dass die Einkommensteuer-Referenten den ganz großen Gau nicht riskieren werden: „Denn das würde im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes stehen“, sagt er. Der BFH habe in einem Grundsatzurteil festgestellt, dass immer wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen sei. Die Einstufung von Immobilien – ob in Fonds platziert oder nicht – als Liebhaberei sei schon daher grundsätzlich rechtswidrig. Oelmann glaubt daher, dass die Finanzämter aufgrund der geplanten Verwaltungsanweisung lediglich in Ausnahmefällen die Steuervorteile von Fondsbeteiligungen oder Anlage-Immobilien aberkennen werden. Zum Beispiel, wenn der Fondsanteil vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist weiterverkauft wird oder wenn eine Ferienimmobilie oft selber genutzt wird und deshalb die bei fremd vermieteten „Anlage-Immobilien“ üblichen Steuervorteile nicht gelten.