Bebauungspläne: Wenn das Bauen nach Plan Grenzen hat

Gelbes Dach, blaue Fassade und am besten ein kleines Türmchen an der Seite – so sehen Häuser in Deutschland nicht aus. Denn es gibt Vorgaben der Gemeinden, wie gebaut werden darf. Sogar wie groß das Traumhaus sein darf und wie viele Stockwerke erlaubt sind, steht darin. Hält der Bauherr das nicht ein, kann die Bauaufsicht verlangen, dass das neue Zuhause zurückgebaut wird.

Der Architekt Ludger Weidemüller betont: „Ehe man Luftschlösser baut, sollte man einiges beachten.“ Schon vor dem Grundstückskauf sollte man sich überlegen, was man dorthin bauen möchte. Einen Bebauungsplan gebe es mittlerweile für fast jedes Neubaugebiet, sagt der Berater beim Bauherren-Schutzbund.

„Auf dem Bebauungsplan finden sich Vorgaben etwa zu den Baugrenzen“, erläutert der Architekt Wolfgang Szubin vom Verband Wohneigentum.

„Also, wie weit und wie groß darf ich bauen, wie viel Abstand muss ich zur Straße halten? Wie hoch oder tief darf ich bauen? Welches Dach darf ich draufsetzen? Darf ich ein Türmchen bauen, oder darf ich nur ein Satteldach planen?“ Aber auch wo das Haus auf dem Grundstück platziert oder an welcher Seite ein Car-Port angebaut werden darf, kann in dem Regelwerk stehen.

Auskünfte zu den Bebauungsplänen gibt die Stadtplanung

„Es gibt Bebauungspläne, die sehr detailliert sind – etwa in sehr hübschen Städten, die nicht den Katalog aller deutschen Fertigbaufirmen abbilden wollen“, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Sie könnten dann festlegen, dass es Reetdächer oder Butzenscheiben gibt. Andere Kommunen legen den Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit und geben vor, dass möglichst Passivhäuser oder Plus-Energie-Häuser entstehen sollen.

Wer wissen möchte, welche Vorgaben beim zukünftigen Traumhaus zu beachten sind, wendet sich am besten an die zuständige Stadtplanung. „Hier kann man die Bebauungspläne einsehen, und es gibt in der Regel eine kostenlose Bauberatung“, sagt Weidemüller. „Die ist öffentlich, und jeder kann sich dort beraten lassen.“ Immer mehr Kommunen stellten ihre Bebauungspläne auch im Internet zur Verfügung.

Eine Bauvoranfrage lohnt sich

Daneben ist die Gestaltungssatzung eine wichtige Informationsquelle für Bauherren. „Da steht zum Beispiel, welche Neigung das Dach haben sollte, welche Firsthöhe und welche Traufhöhe zulässig sind“, erklärt Wolfgang Szubin. „Auch Farben und Gestaltung können dort geregelt werden. Etwa, ob Bauherren nur Ziegelsteine verwenden dürfen oder verputzte Fassaden gewünscht sind.“ In besonderen Fällen könnten diese Vorgaben noch detaillierter sein. „Zum Beispiel, wenn es sich um sensible Stadtstrukturen handelt, etwa in der Innenstadt, wo es vielleicht um Denkmalschutz in der Nachbarschaft geht.“ Gibt es keinen Bebauungsplan, dann gilt der Paragraf 34 des Baugesetzbuches.

„Der sieht vor, dass sich Ihr Neubau an die Umgebung anpassen soll“, sagt Architekt Weidemüller. Da gebe es zwar immer einen gewissen Spielraum, doch sollte man auch in diesem Fall nicht einfach drauflos planen, rät Reinhold-Postina. „Hier lohnt es sich, eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen und zu schauen, ob die Wünsche machbar sind, damit es hinterher keinen riesigen Ärger gibt.“ Doch nicht nur in Neubaugebieten oder in Innenstädten muss der Bauherr mit Vorgaben der Kommune rechnen, sondern auch beim Kauf einer Immobilie in einer schon bestehenden Siedlungsstruktur.

Nach Hausabriss gelten neue Vorgaben

Kommunen fertigen für ältere Viertel immer häufiger Bebauungspläne an. Die Gebäude dort haben grundsätzlich Bestandsschutz, wenn sie zuvor genehmigt wurden, erläutert Reinhold-Postina. Wer aber ein solches Haus abreißen lässt und ein neues Gebäude errichten will, müsse sich an die aktuell geltenden Vorgaben halten.

„Vielleicht ist jetzt ein Bebauungsplan zu beachten, der vorsieht, dass die Ausrichtung des neuen Hauses ganz anders sein muss als bei dem alten oder dass Abstandsflächen zum Nachbarn nicht mehr stimmen“, sagt die Bauexpertin. Dann könne es etwa sein, dass das neue Haus schmaler werden muss. „Da bietet es sich vielleicht an, das alte Haus nicht abzureißen, sondern zu entkernen und innen umzubauen.“

In den Vorgaben sieht Reinhold-Postina nicht nur Einschränkungen, sondern erkennt auch Vorteile für die Bauherren: „Alles, was da definiert ist, dürfen Sie auch bauen“, sagt sie. „Wenn Sie also einen Plan entwickeln, der zu den Vorgaben passt, dann kann auch keiner kommen und sagen, das geht so nicht. Dann haben Sie quasi auch ein Recht, so zu bauen.“ Der einheitliche Rat der Experten: Sich am besten vorher informieren. „Wenn ich etwas Außergewöhnliches plane, dann sollte ich mir das passende Grundstück, auf dem das geht, besorgen und nicht umgekehrt ein Grundstück kaufen und dann erst gucken, was ist hier möglich“, fasst Reinhold-Postina zusammen. dpa

Julia Räsch