Immobilien: "Besser planen und Sparprämie ausloben"

Wie man Baukosten senktVON RALF SCHÖNBALL Bauen in Berlin ist eine teure Angelegenheit.An den rekordverdächtig niedrigen Hypothekenzinsen liegt es nicht.Eher an den Bodenpreisen.Diese lassen sich trotz reger Ausweisung von Bauland nicht beliebig senken.Einfacher ist es, die Kostensschraube bei den Bauleistungen zuzudrehen.Der Bauingenieur Manfred Puche hat Vorschläge.Ralf Schönball sprach mit ihm. TAGESSPIEGEL: Architekten verstehen sich oft als die Kreativen und nehmen wenig Rücksicht auf die Komplikationen bei der Umsetzung von Entwürfen.Das kostet.Ist dem kein Riegel vorzuschieben? PUCHE: Das eigentliche Problem ist die Honorarordnung für Architekten.Sie belohnt teures Bauen, weil das Honorar des Architekten zehn Prozent der Gesamtbaukosten beträgt.Den wenigsten Bauherren ist aber klar, daß der Architekt als Treuverwalter eine gewaltige Hebelwirkung auf die Baukosten ausüben kann.Deshalb sollten beide Partner eine erfolgsorientierte Vergütung vereinbaren.Dabei verdient der Architekt umso mehr, je günstiger der Bau erstellt wird.Für eine solche Kostenüberwachung sind die Architekten im Übrigen qualifiziert, vorausgesetzt sie nehmen den Statiker und den Fachingenieur mit auf die Reise. TAGESSPIEGEL: Wie viel Geld läßt sich dadurch einsparen, und sind dabei nicht Baumängel zu befürchten? PUCHE: Die Angst vor Baumängeln ist berechtigt, wenn die Planung schlecht ist oder die Firmen unqualifiziert sind.Sie sind aber nicht abhängig von Baukosten.Ich plädiere für eine integrierte Planung wie sie bei Gewerbebauten gang und gäbe ist.Dadurch sind bis zu 500 DM pro Quadratmeter einzusparen.So errichten wir Geschoßwohnungsbau mit gutem Standard für reine Baukosten von 2400 DM pro Quadratmeter.Der Preis umfaßt komplett eingerichtete Küchen, geflieste Bäder und selbstverständlich Bodenbeläge in allen Räumen.Natürlich könnten wir auch für knapp 2000 DM pro Quadratmeter bauen.Aber dann bekommt der Käufer wie in Holland üblich keinen Keller und höchstens 2,5 Meter hohe Räume.Es fehlen zudem Rolläden vor den Fenstern und im separaten WC fließt nur kaltes Wasser.Außerdem bekommt der Nutzer zu diesem Preis weniger tatsächlich nutzbare Fläche, weil dann eine Etagenheizung eingebaut wird und die muß in einem der Räume untergebracht werden.Der Keller fehlt ja. TAGESSPIEGEL: Ebenfalls aus Holland wollen Bauträger die sogenannten Bauteams importieren.Ist Ihr Konzept der integrierten Planung dasselbe? PUCHE: Nein, weil bei uns die Handwerker nicht mit im Boot sind.Anzustreben wäre aber so etwas.Bisher sind mir kaum Fälle bekannt, wo die handwerklichen Gewerke schon ganz am Anfang der Bauphase mit den Fachplanern die praktische Umsetzung der Blaupausen diskutieren.Ich könnte mir aber vorstellen, daß das die Baustellenabwicklung erleichtert würde.Unwahrscheinlich scheint mir, daß das Materialien einspart.Wesentlicher ist die geringere Bauzeit und damit geringere Zwischenfinanzierungskosten.Hinzu kommen außerdem weniger Stemmarbeiten.Bisher geschieht es oft, daß ein Heizungsinstallateur den Radiator vor eine Steckdose montiert.Dann muß der Elektriker noch einmal kommen und die Steckdose verlegen. TAGESSPIEGEL: Wer zahlt das? PUCHE: Wenn es keine integrierte Planung mit entsprechenden Blaupausen gibt, dann fällt es auf den Bauherren zurück.Das ist bei vielen kleinen Projekten wie Eigenheimen der Fall.Deren Bauherren ist nur zu raten, die 10 Prozent der Gesamtkosten für die Planung auszugeben.Sie sollten aber mit dem Architekten eine Vereinbarung schließen, wonach eine geringere Bausumme extra vergütet wird.Wenn dann noch solche unkoordinierte Arbeit verschiedener Gewerke eintritt, dann müssen die Handwerker hierfür geradestehen.Und da sie über Verträge gebunden sind, braucht der Bauherr auch keinen Angst zu haben, daß die keine Gewähr für ihre Leistung übernehmen. TAGESSPIEGEL: Worauf ist noch bei Planung und Bauabwicklung zu achten? PUCHE: Oft kommen Mieter oder Käufer mit einer festen Vorstellung ihrer Wohnung auf uns zu.Sie wollen pragmatische Grundrisse, wo sie etwa eine drei Meter lange Schrankwand aufstellen oder eine Garderobe im Flur montieren.Zudem wollen sie genug Platz im Bad für Waschmaschine und Trockner.Solcher vermeintlichen Kleinigkeiten werden Planungen oft nicht gerecht.Dies gilt besonders für größere, familiengerechte Wohnungen.Ihnen werden sogenannte kreative Grundrisse nicht gerecht.So etwas läßt sich dann ebensoschlecht bewohnen wie vermarkten.