Immobilien: Die Bahn macht mobil

Eine Übersicht über das komplette Angebot an Bahn-Immobilien können sich Interessenten auf der Internetseite www.bahnliegenschaften.de verschaffen. Das Angebot kann man nach Sparten und Bundesländern getrennt aufrufen. Für einige Objekte tritt die DB Service Immobilien GmbH mit ihren Niederlassungen selbst als Vermittler auf, häufig stützt sich die Bahn jedoch auf Makler als Vertriebsbeauftragte.

Die Konditionen sind immer gleich: Die Veräußerung erfolgt provisionsfrei im Auftrag des Verkäufers, die üblichen Nebenkosten – Grunderwerbssteuer, Notar-, Gerichts- und bei einigen Immobilien auch noch Vermessungskosten – muss der Käufer tragen.

Die Objekte werden ganz überwiegend gegen schriftliches Höchstgebot angeboten, in einigen Fällen ist die Abgabe der Gebote an Fristen gebunden. Mit dem Meistbieter werden dann Verkaufsverhandlungen geführt.

Der Verkäufer wird, so heißt es in den Bedingungen, beim Verkauf der Bahnimmobilien zur Umsatzsteuer optieren – das muss in den notariellen Kaufverträgen berücksichtigt werden. Kommt es zu dieser Option, muss der Käufer Umsatzsteuer auf das Grundstücksgeschäft entrichten, der Verkäufer erhält bereits gezahlte Steuern zurück.

Privatkäufer sind von dieser Optionsforderung nicht betroffen, zur Umsatzsteuerpflicht kann der Verkäufer nur dann optieren, wenn der Erwerber selbst als Unternehmer damit Umsätze erzielen oder umsatzsteuerpflichtig vermieten will.

Betriebsnotwendige Anlagen bei den Verkaufsobjekten wie Kabel, Leitungen und Schaltanlagen müssen in den meisten Fällen über Dienstbarkeiten im Grundbuch für die Zukunft abgesichert werden – für echte Eisenbahnfreunde eine Frage der Ehre: Was sollte auch ein Bahnhof ohne Signale und die typische Bahnhofsuhr?

In manchen Exposés heißt es, das „Veräußerungsgrundstück ist noch nicht von Eisenbahnbetriebszwecken freigestellt“. Beim Kauf von Bahnanlagen lohnt sich zuvor ein Blick ins „AEG“ – das Allgemeine Eisenbahngesetz. Nur gemäß Paragraf 23 AEG kann die zuständige Planfeststellungsbehörde eine Bahnanlage von all den bahntypischen Auflagen und Sonderregelungen befreien und wieder zu einer Allerweltsimmobilie machen – was allerdings einiges an Geduld erfordert. In Zossen hat die Stadtverwaltung das Bahnhofsgebäude übernommen und wird es in Eigenregie weiter betreiben, mit Zeitungsstand, Warteraum, Imbiss und einem Hostel für Rucksacktouristen. Der lange Weg bis zur endgültigen Freistellung ließ schon Verzweiflung bei Amtspersonen und Kommunalpolitikern aufkommen. Günstiger ist es allemal, wenn das Bahnobjekt bereits frei verfügbar ist. kdv