Immobilien: Die Rechnung ohne den Vermieter gemacht

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben vor vier Jahren Gewerberäume zum Betrieb eines Restaurants gemietet, der Vertrag läuft über 10 Jahre. Mit Zustimmung des Vermieters haben wir etwa 200 000 Euro in den Aus- und Umbau gesteckt. Vor kurzem haben wir einen erheblichen Schimmelbefall im unteren Bereich der Wände der Mieträume festgestellt und dies dem Vermieter mitgeteilt. Aufgrund finanzieller Engpässe kamen wir mit der Zahlung der Miete in Verzug und erhielten nun die fristlose Kündigung. Wenn wir tatsächlich räumen müssen, können wir dann unsere Investitionskosten wiederbekommen? WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt, insbesondere wenn ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht ist oder ein Mieter immer wieder in Zahlungsverzug gerät oder ständig unpünktlich zahlt, riskiert er gemäß § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine fristlose Kündigung. Liegen allerdings Mängel vor, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Einem Mieter steht neben der Mietminderung auch ein Zurückbehaltungsrecht zu, der Mieter muss den Mangel natürlich anzeigen. Wenn aufgrund des Mangels der Rückstand gar nicht so erheblich ist, kann die fristlose Kündigung unberechtigt sein. Sofern die Kündigung allerdings wirksam ist und Sie räumen müssen, geht der BGH (Bundesgerichtshof) davon aus, dass der Vermieter unter Umständen bereichert ist. Da der Vermieter aufgrund seiner Kündigung wesentlich früher und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, kann einem Mieter ein entsprechender Ersatzanspruch zustehen. Auch die wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene vorzeitige (berechtigte) Kündigung ändert nichts daran, dass ein auf 10 Jahre unkündbarer Mietvertrag vereinbart werden sollte. Der Abschluss dieses langfristigen Vertrages war Grundlage für die von Ihnen getätigten Investitionen. Mit der Beendigung vor dem ursprünglich geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die von Ihnen als Mieter vorgenommene Investition weggefallen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ob eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges gerechtfertigt ist, ist stets eine Frage des Einzelfalls. Sind Mängel vorhanden, muss sehr genau geprüft werden, welche Minderung hierfür gerechtfertigt ist. Davon hängt nämlich ab, ob die ausgesprochene Kündigung berechtigt ist. Sofern ein Mieter durch Investitionen eine Wertsteigerung des Mietobjektes bewirkt, ist es auch gerechtfertigt, ihm hierfür einen Ausgleich zu zahlen. Die Wertsteigerung sollte ein Sachverständiger ermitteln. Selbst bei einer Kündigung aufgrund Schriftformverstoßes des Vertrages oder aufgrund des Erwerbs in der Zwangsversteigerung kann dem Mieter ein Zahlungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters zustehen, wenn sich der Ertragswert des Mietobjektes durch die wertsteigernden Mieterinvestitionen erhöht hat.