Immobilien: Eigenes Geld in fremden Händen – sicher wie die Bank Um die Mietkaution

Ein Fall von Gutsherrenart aus Kall in der Eifel: Die Mietkaution über 1 380 Euro verlangte der Verwalter bereits vor Abschluss des Mietvertrages in bar, und zwar auf einen Schlag statt in Raten. Als Zahlungsnachweis rückte er erst auf Verlangen einen handgeschriebenen Quittungszettel heraus, unterschrieben zwar, aber ohne Stempel oder Adresse versehen. Ein paar Monate später feuerte der Eigentümer den Verwalter wegen Misswirtschaft. Vom Eigentümer erfuhren die Mieter auf Anfrage, der Geschasste rücke die Mietkaution nicht heraus. Die Angst der Mieter vor Verlust der Kaution war unbgegründet – denn ihr Anspruch auf die Kaution richtet sich gegen den Eigentümer.

Streit um die Mietkaution gibt es oft. Vor allem wenn Mieter und Vermieter sich bei Auszug des Mieters um offene Rechnungen streiten, wird die Mietkaution zum Zankapfel. Viele Vermieter behalten die Mietsicherheit einfach ein, wenn der Mieter vor Auszug die Wände nicht neu gestrichen hat oder Streit über den abgenutzten Teppichboden ausbricht. Ulrich Ropertz, Jurist beim Deutschen Mieterbund: „Meist geht es um die Fragen: Müssen noch Nebenkosten gezahlt werden? Muss der Mieter nach dem Auszug renovieren? Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen erfüllt?" Die Rechtslage ist klar: Während der Mietdauer darf sich der Vermieter aus der Kaution nur bedienen, wenn seine Forderungen von einem Gericht rechtskräftig festgestellt wurden oder unstreitig sind – zum Beispiel Nachzahlungen für Heizkosten.

Ob der Mieter bei Mietbeginn überhaupt eine Kaution zahlen muss, hängt vom Mietvertrag ab. Steht im Vertrag nichts von einer Mietsicherheit, geht der Vermieter leer aus. Der Vermieter darf zu einer bar gezahlten Kaution nicht zusätzlich auch noch andere Sicherheiten wie etwa eine Bürgschaft verlangen (BGH, WM 89, 289). Beim Sparbuch sollte der Mieter darauf achten, dass der Vermieter nicht ohne sein Wissen Geld abheben kann, rät der Deutsche Mieterbund. In einigen Vordrucken der Banken ist festgehalten, dass dem Mieter eine Abbuchung vom Sparbuch vier Wochen vorher mitgeteilt werden muss.

Die Mietkaution darf nie mehr als drei Monatsmieten betragen. „Selbst wenn im Mietvertrag eine andere Höhe vereinbart ist, so ist das unwirksam“, sagt Mietexperte Ropertz. Überschüssige Beträge kann der Mieter jederzeit zurückfordern. Als „Monatsmiete“ gilt die Grundmiete. Für Betriebskosten ist keine Kaution zu zahlen. Der Vermieter darf die Kaution auch nicht auf einen Schlag verlangen, denn die Zahlung von drei Monatsmieten überfordert schnell den Dispo-Kredit des Mieters. Der darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen.

Manche Mieter werden misstrauisch über der Frage, was der Vermieter mit der Kaution anstellt. Der Mieter kann den Nachweis verlangen, dass der Vermieter das Geld auf ein gesondertes Konto angelegt hat. Gerichte haben über Fälle geurteilt, in denen Vermieter diesen Nachweis verweigerten oder gar nicht reagierten. Resultat: Die Mieter durften die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückhalten (u.a. LG Mannheim, WM 90, 293). Der Mieterbund rät jedoch auch: „Der Mieter sollte die zurückgehaltene Miete aber weiterhin für den Vermieter zur Verfügung halten. Die Miete ist nämlich nicht eingespart.“ Weist der Vermieter die korrekte Anlage der Kaution nach, muss auch die Miete nachgezahlt werden.

Ungültige Klauseln in Mietverträgen können sogar dazu führen, dass der Vermieter die Kaution noch während des Mietverhältnisses zurückzahlen muss. Der Verband Haus & Grund gibt zu beachten, „dass bei der Verwendung von Formularverträgen keine Formulierung pauschal dahingehend enthalten ist, dass der Mieter verpflichtet ist, die Sicherheitsleistung bei oder gar vor Vertragsbeginn zu erbringen.“ Denn mit einer solchen Formulierung wird das Recht des Mieters, in Raten zu zahlen, prinzipiell ausgeschlossen. Folge: Die ganze Kautionsvereinbarung ist dann unwirksam, der Mieter braucht die Kaution nicht zu leisten oder kann sie jederzeit zurückfordern. Der Vermieter darf die Kaution dann auch nicht mit Gegenforderungen aufrechnen.

Im Normalfall hat der Vermieter zwei bis sechs Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen. Der Vermieter muss klären können, ob er gegen den Mieter noch Ansprüche hat, etwa wegen Mängeln oder Mietrückständen. Bei Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen kann dem Mieter auch eine längere Wartezeit zugemutet werden.