Immobilien: Ein Gewerbe darf die Miteigentümer nicht stören

Ich möchte meine Eigentumswohnung an eine Heilpraktikerin verkaufen, die ihren Beruf auf Teilzeitbasis in der Wohnung ausüben will. Laut Teilungserklärung muss die Eigentümergemeinschaft der Gewerbeausübung in der Wohnung aber zustimmen und darf sie sogar ablehnen. Ist das so zulässig? Was kann ich tun?

Grundsätzlich darf jeder Wohnungseigentümer seine Wohnung nach Belieben nutzen. Dieses Nutzungsrecht kann aber durch eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, etwa in der Teilungserklärung, eingeschränkt werden. Die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, ist deshalb grundsätzlich zulässig.

Es besteht jedoch ein Anspruch auf Zustimmung, wenn durch eine gewerbliche Nutzung die Interessen der übrigen Eigentümer nicht stärker beeinträchtigt werden als bei einer Nutzung zu reinen Wohnzwecken. Deshalb ist der Betrieb eines störenden Gewerbes, zum Beispiel einer Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr, in den Wohnräumen ohne Zustimmung unzulässig, da dies über eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung als Wohnung hinausgehen würde. Nicht verweigern können die Miteigentümer ihre Zustimmung dagegen dann, wenn zum Beispiel ein freier Beruf ausgeübt werden soll und dies für die übrigen Eigentümer keine größeren als die üblicherweise von einer Wohnung ausgehenden Störungen verursacht.

In diesem Sinne zulässig ist die Nutzung einer Wohnung zum Beispiel als Architekturbüro oder Steuerberatungspraxis – auch einer psychologischen Einzelpraxis wurde vor Gericht dieser Status zugebilligt, wenn sich die Praxisausübung auf die Tageszeit zwischen 8.30 Uhr und 18.30 Uhr beschränkt und durchschnittlich nicht mehr als 40 Patienten pro Woche behandelt werden. Da die Ihre Wohnung erwerbende Heilpraktikerin lediglich eine Teilzeittätigkeit ausüben will, dürften keine Störungen zu befürchten sein, deren Umfang größer ist als der bei der Nutzung als private Wohnung. Sollte die Eigentümergemeinschaft die Zustimmung zur Ausübung des Gewerbes also durch Beschluss versagen, kann man dagegen gerichtlich vorgehen.

Um diesen Fall erst gar nicht eintreten zu lassen, sollten Sie am besten bereits in der Eigentümerversammlung darauf hinweisen, dass Ihnen bei einer Ablehnung der Zustimmung ein Schaden entstehen kann, den sie geltend machen würden. Zum Beispiel könnte die Heilpraktikerin von einem Kauf absehen, wenn nicht klar ist, ab wann sie ihre Tätigkeit ausüben darf, und Sie müssten – verbunden mit weiteren Kosten – erst wieder einen neuen Erwerber finden. Auf jeden Fall sollten Sie aber vor dem Verkauf die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen, da sonst das Risiko besteht, dass Sie sich wiederum gegenüber der Erwerberin schadensersatzpflichtig machen. Dieser Fall könnte zum Beispiel dann eintreten, wenn der Käuferin durch die fehlende Zustimmung Einkommensverluste entstehen.

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