Immobilien: Ein Steckbrief fürs Haus

„Ihren Ausweis, bitte!“ heißt es jetzt oft auf dem Immobilienmarkt. Seit dem 1. Juli 2008 müssen Hauseigentümer und Vermieter, die Immobilien neu vermieten oder verkaufen wollen, dem Interessenten einen Energieausweis vorlegen. Die Regel gilt vorerst nur für Häuser, die bis Ende 1965 fertiggestellt wurden. Ab 1. Januar 2009 gilt die Passpflicht aber für alle Immobilien, die verkauft oder neu vermietet werden sollen. Bei Neuvermietung oder Verkauf ohne Nachweis drohen Bußgelder bis zu 15 000 Euro.

„Der Ausweis macht auf den ersten Blick deutlich, ob das Gebäude einen hohen oder niedrigen Energieverbrauch erwarten lässt – ob es im grünen oder roten Bereich steht“, so die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena). Die Regierung verspricht sich von dem Pass, dass sich Häuser mit schlechten Energiewerten künftig schlechter verkaufen oder vermieten lassen.

Mieter oder Käufer können vom Anbieter den Pass verlangen, um den Energiebedarf mit dem anderer Immobilien zu vergleichen. Zugleich sind sie über zu erwartende Heizkosten orientiert. Außerdem enthält der Ausweis unverbindliche Vorschläge für Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch senken. Bestandsmieter haben keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen – nur Miet- oder Kaufinteressenten. Auf das Mietrecht wirkt sich der Pass nicht aus.

Bei schlechten Energiewerten hat der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung oder Modernisierung. Für Neubauten ist der Ausweis schon seit 1995 Pflicht. Solange Eigentümer nicht vermieten oder verkaufen wollen, brauchen sie keinen Pass.

Der Ausweis benennt den Energiehunger eines Hauses pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Folgende Daten stehen drin: Anlass der Ausstellung, Gebäudetyp, -adresse und -baujahr, Anlagentechnik, Zahl der Wohnungen und Wohnfläche, Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume, etwaige Leerstände und deren Dauer sowie Auskünfte dazu, ob der Warmwasserverbrauch in den Daten enthalten ist, ob das Gebäude gekühlt wird und der Keller beheizt wird.

Zwei Verfahren gibt es: die Orientierung nach dem Energiebedarf oder dem Energieverbrauch. Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkostenabrechnungen von drei Jahren aus, den Bedarfspass errechnen Experten nach einer Analyse der Bausubstanz.

Bis zum 1. Oktober 2008 gilt noch für alle Gebäude Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. „Danach“, so die Verbraucherzentralen, „besteht diese Wahlfreiheit weiter für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, unabhängig vom Baujahr, und für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die ein Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt worden ist.“

Eigentümer von Häusern mit maximal vier Wohnungen, für die vor dem 1. November 1977 ein Bauantrag gestellt wurde und die danach nicht mindestens nach der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert wurden, müssen sich künftig einen bedarfsorientierten Pass ausstellen lassen. Der Pass zeigt ein Energielabel, einen Farbstreifen, der das Haus bewertet. Je energiesparender, desto weiter links landet es im grünen Bereich. Bei einer Markierung im gelben Bereich sollte über Modernisierung nachgedacht werden. Der rote Bereich signalisiert sehr hohen Verbrauch und damit dringenden Handlungsbedarf.

Als aussagekräftiger gilt der Bedarfspass. Denn der Verbrauchsausweis spiegelt weniger den exakten Bedarf als die Heizgewohnheiten des bisherigen Bewohners wieder. Ist eine Modernisierung geplant, empfiehlt sich der Bedarfsausweis. Der verbrauchsorientierte Ausweis hingegen legt den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre zu Grunde. Jeder Ausweis gilt für das ganze Gebäude, nicht die einzelne Wohnung. Einzelne Wohnungen können vom Gebäudedurchschnitt abweichen.

Die Kosten des vierseitigen Ausweises tragen Eigentümer und Vermieter. Für den Verbrauchsausweis fallen 20 bis 100 Euro an. Der Bedarfsausweis kostet ab 150 Euro. Eine Energieberatung ist im Preis nicht inbegriffen.

Ausgestellt wird der Pass von qualifizierten Fachleuten wie Architekten, Ingenieuren, Technikern, Handwerkern, Abrechnungsfirmen sowie von Verbänden der Wohnungswirtschaft. Den Verbrauchsausweis bieten vielfach auch Stadtwerke und Schornsteinfeger an. Sie haften auch für die Richtigkeit der Ausweise, die zehn Jahre gültig sind. Anträge für einen verbrauchsbezogenen Ausweis können sich Hausbesitzer auch schicken lassen und selbst ausfüllen. Für bedarfsbezogene Ausweise kommt ein Experte ins Haus, prüft Substanz und Pläne und berechnet den Energiebedarf. Messungen, etwa durch Wärmebilder, sind nicht nötig.

Am Verbrauchspass kritisieren Verbraucherschützer, er gebe nur den Energieverbrauch früherer Nutzer wieder. „War der Bewohner kaum anwesend, wird auf diesem Wege eine Energieschleuder plötzlich zum Passivhaus“, bemängelt der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Auch ältere Menschen oder Familien mit Kleinkindern beheizen ihre Wohnungen stärker. Sind Mieter tagsüber außer Haus, bleibt die Heizung länger aus – der Verbrauch sinkt. Über den tatsächlichen Bedarf sagt der Verbrauch dann wenig aus.

Literatur: Ratgeber „Der Energieausweis“; Hrsg.: Verbraucherzentrale NRW, 96 Seiten. 4. Auflage, 2008. Preis: 4,90 Euro, zzgl. 2,00 Euro Versandkosten. Zu bestellen unter www.vz-nrw.de oder Bestelltelefon: 0180 - 500 14 33 (0,14 Euro/Minute aus dem deutschen Festnetz)