Ferienwohnungen: Das Wohnen der anderen

Wer eine Immobilie als Ferienwohnung vermieten möchte, hat viele rechtliche Möglichkeiten – und somit auch vieles zu beachten. Zunächst sollten angehende Vermieter klären, ob sie die jeweilige Wohnung überhaupt als Ferienwohnung anbieten dürfen. Denn es kann auch dem Eigentümer verboten sein, Wohnraum als Ferienwohnung zu vermieten. In Berlin etwa gilt ein solches Zweckentfremdungsverbot: Schätzungen zufolge sollen in Berlin bis zu 15 000 Mietwohnungen als Ferienwohnungen genutzt werden. Das Abgeordnetenhaus erließ deshalb Ende 2013 ein „Gesetz über das Verbot von Zweckentfremdung von Wohnraum“ mit zweijähriger Übergangsfrist. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Allerdings gibt es auch Ausnahmegenehmigungen, die von den Bezirksämtern erteilt werden. Sie soll es demnach geben, wenn die Fremdnutzung im Interesse des Gemeinwohls liegt, also etwa für Arztpraxen, Tagesmütter oder die Unterbringung von Asylbewerbern. Mieter müssen außerdem die Genehmigung ihres Vermieters einholen.

Als nächsten Schritt sollten angehende Vermieter klären, ob sie die Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten. Die Abgrenzung ist oft schwierig. Deshalb empfiehlt Inka-Marie Storm von Haus & Grund, sich individuell beraten zu lassen. Denn welche Form sich im Einzelfall anbietet oder sogar gesetzlich vorgeschrieben ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Ist die Vermietung die Haupteinnahmequelle? Handelt es sich um eine einmalige Vermietung oder wurde die Immobilie nur angeschafft, um sie als Ferienwohnung zu vermieten?

Laufen die Vermietungen gewerblich, müssen Vermieter ein Gewerbe anmelden und fallen in der Regel unter das Reiseverkehrsrecht. Bei privaten Vermietungen ist kein Gewerbeschein notwendig, und es gilt das Mietrecht. In jedem Fall müssen die Einnahmen – ob gewerblich oder privat – dem Finanzamt mitgeteilt werden. Die Stadtkämmereien können von Vermietern nach dem Vorliegen entsprechender gesetzlicher Grundlagen – wie zum Beispiel in Bremen und Berlin – verlangen, eine „Citytax“ oder Bettensteuer für private Übernachtungen an die Finanzbehörden abzuführen und darüber Buch zu führen.

Das Ferienhaussegment ist in den zurückliegenden Jahren zu einem wichtigen Wirtschaftsfaktor geworden. Mehr als 20 Milliarden Euro Umsatz werden auf dem europäischen Ferienhausmarkt nach Angaben des Online-Ferienhausportals Home Away FeWo direkt pro Jahr erwirtschaftet, ein Drittel des Gesamtumsatzes allein in Deutschland.

Eine Versicherungspflicht besteht für Vermieter nicht. Storm empfiehlt Eigentümern jedoch, eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Wenn die Immobilie etwa an der Küste steht, sei auch eine Zusatzversicherung gegen Elementarschäden wie Flut- oder Sturmschäden eine Überlegung wert. Außerdem sollte eine Hausrats- sowie Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Wenn es mal zu ernsten Problemen mit Gästen kommt, kann auch eine Rechtschutzversicherung nicht schaden. (mit dpa/AFP)