Immobilien: Freiheit, die viel wert ist

Zwischen Himmel und Erde Frischluft tanken, Erdbeeren ernten oder samstags ein paar Bratwürstchen grillen – und das mitten in der Stadt. Balkonien macht’s möglich. Glücklich kann sich schätzen, wer eine Wohnung mit Balkon oder Terrasse sein Eigen nennt. Nicht nur wegen des höheren Freizeitwerts, sondern auch aus rein materiellen Gründen. Denn: „Wohnungen mit Balkon sind im Schnitt 15 bis 20 Prozent mehr wert als Wohnungen gleicher Lage, Größe und Ausstattung, aber ohne Balkon“, weiß Steffen Schnoor, Immobilienmakler in Berlin und Vorstandsmitglied im Ring Deutscher Makler (RDM). Seiner Erfahrung nach, sagt Schnoor, seien Wohnungen ohne zusätzliches „Freiluftzimmer“ nicht nur weniger wert, sondern sogar „schwer zu verkaufen“. Mieter seien zwar kompromissbereiter, dennoch rangiere der Balkon auch bei ihnen auf der Prioritätenliste ganz oben.

Bei den Kollegen von Engel & Völkers möchte man dies differenzierter sehen. Vor allem balkonlose Altbauwohnungen in guter Lage „sind sicher keine Ladenhüter“, ist sich Jörg Bretschneider, Sprecher des Immobilienmaklers, sicher. Natürlich wolle jeder Kaufinteressent oder Mieter zunächst unbedingt eine Wohnung mit Balkon oder Terrasse. Doch wer sich für die Wohnform Altbau entschieden habe, wisse sehr genau, dass er nicht auf einem Zimmer im Freien bestehen könne, und lasse sich durch andere Vorteile entschädigen, etwa die Großzügigkeit der Räume. Auch die Lage der Wohnung spiele eine Rolle, weiß man bei Engel & Völkers: Wer in einem grünen Kiez mit vielen Parks wohne oder mitten in einem Viertel mit viel Gastronomie und Leben, sei eher bereit, auf einen Balkon zu verzichten als jemand, der eine Betonwüste bewohnt. Besitzer balkonloser Immobilien haben folglich mancherorts in Pankow und Reinickendorf einerseits, in Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Kreuzberg andererseits eher eine Chance, ihr Eigentum erfolgreich zu vermieten oder zu verkaufen. Ein Ersatz für den Preisdrücker fehlender Balkon könne auch der schön begrünte Innenhof sein, sagt Bretschneider. Bei Neubauten allerdings gelten andere, härtere Gesetze. Bretschneider formuliert es so: „Fehlt hier ein Balkon, kann man die Wohnung meist vergessen.“

Welchen Wert ein Balkon habe, hänge natürlich auch davon ab, ob er tatsächlich nutzbar sei, meint Bernd Binder, Sachverständiger für Immobilienbewertung in Berlin. Der kleine französische Balkon an einer stark befahrenen Straße sei ebenso wertlos wie die Freiluftzelle mit Blick auf Abfallhalden. Im Schnitt beziffert Binder die Wertsteigerung durch einen Balkon auf rund zehn Prozent. Thomas Wernicke, der Landesvorsitzende des RDM, hält den Faktor Balkon oder Terrasse gar für ein „K.-o.-Kriterium“. Viele Interessenten kämen erst gar nicht zur Besichtigung einer Immobilie, wenn klar sei, dass ein Balkon fehle. Ähnliche Ausschlusskriterien seien etwa eine fensterlose Küche, ein Bad ohne Fenster oder die wenig attraktiven Lagen im Erdgeschoss. Umgekehrt sei wiederum eine Terrasse mit einem Stückchen Grün das einzige Argument für eine Wohnung im Erdgeschoss. Eine Dachterrasse hingegen, sagt Wernicke, gelte vielen „als der Wohntraum schlechthin“. Wer würde schon nicht gerne abends, nach der Arbeit, hoch über den Dächern der Stadt zwischen Oleanderbüschen, Bambusstauden und dem sanften Plätschern eines Brunnens im Liegestuhl lümmeln? Oder eine zünftige WM-Party steigen lassen, zu Hause in der City und doch mitten im Grünen? Allerdings seien auch dem Wertsteigerungsfaktor Dachterrasse Grenzen gesetzt, sagt Wernicke. Da die Größe von unbedachten Terrassen oder Balkonen zu einem Viertel der Quadratmeterzahl und somit dem Preis der Wohnung zugeschlagen wird, verteuert sich eine 100-qm-Wohnung, die mit ebenso großer Terrasse ausgestattet ist, um satte 25 Prozent. Ob man diesen Aufschlag wirklich erlösen kann, sei fraglich – andersherum gesagt: bei kleinen Terrassen oder Balkonen ist der Wertzuwachs relativ gesehen größer als bei großen. Wer den Wert seiner Wohnung steigern will, kann auch über eine nachträgliche Nachrüstung eines Balkons nachdenken. Gerade bei Neubauten könne dies lohnend sein, sagt Engel-&-Völkers-Sprecher Bretschneider und rechnet vor: Ein Berliner Mietshaus mit 15 Wohnungen in guter Lage bringe einem Verkäufer rund 2500 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man 2,5 zusätzliche qm für einen nachträglich gebauten 10-qm-Balkon hinzu, der etwa 3500 Euro kostet, dann erlöst der Verkäufer zusätzlich 6250 Euro. Bei 15 Wohnungen hat er dann runde 40 000 Euro Gewinn gemacht – wobei die ideelle Wertsteigerung noch gar nicht mitgerechnet ist. Auch bei der Vermietung sei ein Gewinn möglich, denn über die größere Wohnfläche hinaus, so Bretschneider, werfe eine Wohnung, beispielsweise in guter Charlottenburger Lage, mit Balkon mindestens 6,50 Euro pro Quadratmeter ab – statt fünf Euro ohne. Auch Sachverständiger Binder hält die Nachrüstung „in jedem Fall für einen Gewinn“. Allerdings: Da Balkone die Fassade verändern und somit grundsätzlich genehmigungspflichtig sind, setzen hier einerseits die Bauämter, andererseits die anderen Eigentümer des Hauses Grenzen. Bei Altbauten sind Nachrüstungen häufig von vorneherein ausgeschlossen. Auch bei Neubauten reicht ein Veto innerhalb der streitbaren Eigentümergemeinschaft, um das Vorhaben zu verhindern.

Veronika Csizi