Immobilien: Für die Altlastensanierung gelten verbindliche Grenzwerte

Die ersten Teile des Bundes-Bodenschutzgesetzes treten dieser Tage in Kraft / Die wichtigsten Neuerungen im ÜberblickVON HANS-PETER VIERHAUSIn diesen Tagen treten Teile des Bundes-Bodenschutzgesetzes in Kraft, mit dem die für Grundstücksverkehr, Versicherungs- und Kreditwirtschaft sowie Anlagenbetreiber wichtige Altlasten-Problematik erstmals bundeseinheitlich geregelt wird.Die sechs wichtigsten Neuerungen dieses Gesetzes, das vollständig im März 1999 in Kraft treten wird, sind die folgendenEntscheidend für die Berechenbarkeit des Risikos, ein Grundstück sanieren zu müssen, sind die Grenzwerte für die Bewertung kontaminierter Standorte.Hier bestand bislang größte Rechtsunsicherheit, weil auf über 30 sogenannten "Listen" mit von Bundesland zu Bundesland unterschiedlichen Gefahren- und Risikowerten zurückgegriffen werden mußte (z.B.Berliner Liste 1996)..Damit wird die im Entwurf bereits vorliegende Bodenschutz- und Altlastenverordnung des Bundes Schluß machen, die erstmals bundeseinheitliche und - was entscheidend ist - rechtlich verbindliche Grenzwerte für die Sanierung festschreiben wird.Es ist zu vermuten, daß diese Werte weniger streng als die Berliner Liste 1996 sein werden.Besonders auf die Risikosituation im Unternehmen wird sich eine Ausweitung des Kreises der Verantwortlichen auswirken.Künftig darf die Behörde eine Sanierungsanordnung nämlich auch an denjenigen richten, der aus handelsrechtlichem oder gesellschaftsrechtlichem Rechtsgrund für die juristische Person einzustehen hat, der das Altlastengrundstück gehört.Diese Durchgriffs- und Konzernverantwortlichkeit betrifft insbesondere die Fälle der Unterkapitalisierung einer GmbH.Für die Höhe der Sanierungskosten ist entscheidend, daß der Bund nunmehr den Grundsatz der nutzungsbezogenen Sanierung ausdrücklich gesetzlich verankert hat.Es muß nur soweit saniert werden, wie es die Nutzung des Grundstücks erfordert.Dieses sogenannte Verbot der "Luxussanierung" bedeutet im Klartext, daß ein Grundstück im Gewerbegebiet nicht auf die Werte für Wohngebiete "herunter"-saniert werden muß.Eine für die Gestaltung von Grundstückskaufverträgen extrem wichtige Neuerung ist die Zuerkennung von Ausgleichsansprüchen unter mehreren Sanierungsverantwortlichen.Dies betrifft etwa den Fall, in dem ein Grundstück über Jahrzehnte hinweg von mehreren Unternehmen verschmutzt worden ist, die Behörde aber nur den letzten Verursacher in der Kette, der gleichzeitig Eigentümer ist, zur Sanierung heranzieht.Künftig wird sich der Eigentümer also in Höhe der Verursachungsanteile bei den übrigen Verantwortlichen refinanzieren können.Da der Anspruch nur besteht, "soweit nichts anderes vereinbart wird", sollte die Frage bei der Gestaltung von Altlastenklauseln bedacht werden, damit nicht wohl austarierte Risikoverteilungen im Kaufvertrag später durch gesetzliche Ausgleichsansprüche ins Ungleichgewicht geraten.Wirtschaftlich bedeutsam kann schließlich die Neuregelung des sogenannten Wertausgleichs sein.Soweit durch den Einsatz öffentlicher Mittel bei Sanierungsmaßnahmen der Verkehrswert eines Grundstücks erhöht wird und der Eigentümer die Kosten hierfür nicht (vollständig) getragen hat, hat die Behörde den Wertausgleich durch Festsetzung eines bestimmten Betrages, der als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht, wieder abzuschöpfen.Die Höhe des Wertausgleichsanspruchs ist durch einen Vergleich von Anfangs- und Endwert zu ermitteln.Eine vergleichbare Regelung enthielt das Berliner Bodenschutzgesetz, wo sie jedoch kompetenzrechtlich bedenklich war.Mit dem Sanierungsplan und dem Sanierungsvertrag werden erstmals zwei Instrumente des Altlastenrechts ausdrücklich bundesgesetzlich vorgesehen, die in der Praxis teilweise schon angewendet werden.Insbesondere bei großflächigen Altlasten kann die Behörde künftig vom Investor die Erstellung eines Sanierungsplanes verlangen oder diesen unter bestimmten Voraussetzungen sogar selbst auf Kosten des Investors erstellen (lassen).Hier wird nicht nur ein Tätigkeitsfeld für Ingenieurbüros eröffnet, sondern vor allem der Verantwortliche mit weiteren Kosten belastet.Mit dem Sanierungsplan kann auch der Entwurf eines Sanierungsvertrages über die Einzelheiten der Ausführung der Sanierung vorgelegt werden.Der Vorteil eines solchen Vertrages besteht darin, daß er eine behördliche Sanierungsanordnung überflüssig macht und dem Investor mehr Spielräume gibt.Mit dem (vollständigen) Inkrafttreten dieses Gesetzes im März 1999 werden weite Teile des Berliner Bodenschutzgesetzes gegenstandslos werden.Den Ländern bleiben nämlich nur eng begrenzte Teilbereiche zur Regelung, wie zum Beispiel das Altlastenkataster und ergänzende Verfahrensregelungen.Das Land Berlin ist also in der Pflicht, rechtzeitig ein Anpassungsgesetz zu erarbeiten. Der Autor ist Rechtsanwalt bei Oppenhoff & Rädler.

HANS-PETER VIERHAUS