Immobilien: Geschlossene Fonds immer noch beliebt Weniger Steuervorteile aber höhere Renditen

Die geschlossenen Immobilienfonds haben trotz der schweren Krise am Markt im vergangenen Jahr nur eine leichte Umsatzeinbuße hinnehmen müssen. Das eingesammelte Kapital von Anlegern belief sich auf 2,21 Milliarden Euro. Das waren 4,2 Prozent weniger als im vorangegangenen Jahr. Dies geht aus der Analyse der Beteiligungsmodelle hervor, die jährlich von dem Fondsexperten Stefan Loipfinger herausgegeben wird.

Zu den wichtigsten Fondsanbietern zählen die Münchener Firma Alca sowie die debis DaimlerChrysler Services. Diese finanzierte drei Fonds mit dem Kapital der Anleger und damit eine Gesamtinvestition von 436 Millionen Euro. Ebenfalls stark im Fondsgeschäft sind die Hannover HL Leasing (134 Millionen Euro Anlegerkapital), die Real I.s. (134 Millionen) sowie die Hypo Fondsbeteiligungen (124 Millionen Euro).

Zu den Merkmalen der derzeit aufgelegten geschlossenen Fonds, die das Kapital von Anlegern sowie zusätzliche Bankdarlehen in deutsche Immobilien investieren, zählen die höheren Ausschüttungen bei zugleich verringerten Steuervorteilen . Damit setzt sich eine Trendumkehr fort, die seit der Streichung des „steuerlichen Jahrhundertgeschenks“ (Sonderafa) für Immobilieninvestitionen in den neuen Ländern eingesetzt hatte. Nach Ermittlungen von Loipfinger bekommen Anleger im Schnitt 22 Prozent ihrer Beteiligungssumme als steuerliche Anfangsverluste beim Fiskus gut geschrieben. Zur Hochzeit vom Aufbau Ost konnte durch geschickte Gestaltung teilweise das Doppelte der Investitionssumme von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden – die Anlagesumme also komplett von zurückgezahlten Steuern bezahlt werden.

Anleger können bei einer Beteiligung an deutschen Immobilienfonds mit einer Ausschüttung von 6,5 Prozent ihrer Zeichnungssumme rechnen . Bei vielen Fonds werden diese Werte allerdings nur durch ein „Tuning““ erreicht: Die Fondsgesellschaften nehmen die in die Gesamtinvestition ebenfalls einfließenden Darlehen bei Schweizer Banken auf. Dort sind die Zinsen noch billiger als in Deutschland. Durch die geringeren Zinskosten können die Fonds eine höhere Ausschüttung auszahlen. Allerdings ist diese Finanzierungsstrategie riskant: Steigt der Schweizer Franken im Verhältnis zum Euro, dann steigen auch Zinsen und Schulden des Fonds. Die Folge: Die Ausschüttungen müssen verringert werden.

Ebenfalls eine rege Nachfrage verzeichnen Fonds, die in ausländische Immobilien investieren . Rund 1,17 Milliarden Euro vertrauten Anleger Firmen an, die davon Gewerbeimmobilien in den USA erwerben oder bauen. Das war ein Viertel weniger als im Rekordjahr 2002. Die Preise am Immobilienmarkt in den USA waren zuletzt stark gestiegen. Ebenfalls nachgefragt sind Hollandfonds (497 Millionen Euro Anlegerkapital) sowie Fonds zur Finanzierung von österreichischen Immobilien (341 Millionen Euro). Eine weitere Milliarde Euro vertrauten Anleger Fonds an, die in anderen als den genannten Länder investierten.

Im Durchschnitt brachten die Anleger 46 Prozent der Mittel für die Immobilieninvestitionen der Fonds auf. Den Rest des Kapitals beschafften sich die Firmen von Banken. Im Jahr 1996 waren es noch 51,3 Prozent.

Die Banken steigen selbst stärker in das Geschäft mit geschlossenen Immobilienfonds ein . Diese hatten im vergangenen Jahr einen Anteil von 46,3 Prozent am Gesamtgeschäft. Das sind fast 15 Prozent mehr, als der Marktanteil der Geldhäuser vor rund zehn Jahren. Umgekehrt ist das Verhältnis bei den geschlossenen Fonds, die in Immobilien aus den USA investierten. Hier sind die Geldhäuser zögerlicher und vereinen nur 21,2 Prozent des Marktes auf sich. Dabei haben sie auf diesem Markt ähnlich viele Anteile in den vergangenen zehn Jahren verloren (14 Prozent) wie sie auf dem nationalen Markt hinzugewonnen hatten.

Bei der Auswahl der Immobilien, an denen die Fonds ihre Anleger teilhaben lassen, sind Bürohäuser unverändert hoch im Kurs . Knapp die Hälfte aller geschlossenen Fonds in Deutschland investierten in Bürobauten. Dieser Anteil ist bei Auslandsfonds allerdings noch deutlich höher. Dort investieren 72 Prozent aller geschlossenen Fonds in Bürobauten.

Die verhältnismäßig geringe Quote in Deutschland ist vor dem Hintergrund der Marktkrise hier zu Lande zu erklären: Der Stellenabbau bei Banken und Versicherungen sowie die Wachstumsschwäche in der Wirtschaft lässt den Leerstand in allen Ballungsräumen stark steigen. Anleger und Initiatoren finden deshalb kaum noch Objekte, die langfristig zu guten Preisen vermietet sind. Deshalb orientieren sie sich anderweitig: Geschlossen Fonds, die in Wohnimmobilien investieren, haben mit 15,5 Prozent den zweitgrössten Marktanteil. ball

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