Haftung: Streichen gestrichen

WAS STEHT INS HAUS?

Als Eigentümer und Vermieter von zwei Eigentumswohnungen habe ich einen Verwalter beauftragt. Dieser hat mit meinen Mietern einen Mietvertrag abgeschlossen, ohne dass ich daran beteiligt war. Ich habe ihm lediglich mitgeteilt, wie viel Miete ich erhalten möchte, alles weitere hat er veranlasst. Nun wollen die Mieter Schadenersatz von mir, weil in dem Mietvertrag unwirksame Klauseln über Schönheitsreparaturen enthalten sein sollen. Muss ich dafür einstehen? Hätte der Verwalter mir den Mietvertrag vor Unterzeichnung vorlegen müssen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach dem Gesetz ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Es ist allerdings inzwischen üblich, diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Das gilt im Gewerberaum- genauso wie im Wohnungsmietrecht. Allerdings müssen die entsprechenden Klauseln im Vertrag zulässig sein. Verschärft wird die Lage dadurch, dass sich die Gerichte in letzter Zeit mit neuen Urteilen zu Schönheitsreparaturklauseln nahezu überschlagen haben. Vielfach wurden die verwendeten Klauseln für unzulässig erklärt, mit dem Ergebnis, dass die Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Denn in solchen Fällen gilt wieder die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für eine regelmäßige Renovierung zu sorgen hat. Hat allerdings der Hausverwalter den Vertrag mit den unwirksamen Klauseln zu verantworten, so kann der Vermieter von ihm Schadenersatz verlangen – das hat das Kammergericht in Berlin im Jahr 2006 entschieden. Das Gericht hat damit dem Verwalter die Pflicht auferlegt, auf wirksame und zulässige Klauseln im Mietvertrages zu achten. Wenn Sie also den Vertrag nicht einmal lesen konnten, können Sie von Ihrem Verwalter verlangen, dass er Ihnen den entstandenen Schaden ersetzt – in der Regel sind das die Kosten, die Ihnen für Schönheitsreparaturen entstanden sind. Denn diese hätten Sie nicht auf Ihre Kosten erledigen lassen müssen, wenn der Verwalter darauf geachtet hätte, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag wirksam ist.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es gibt bereits einige Urteile zur Haftung des Hausverwalters. Der Tenor: Wenn dieser eigenständig Mietverträge abschließt, die unwirksame Klauseln enthalten, haftet er auch für die entstehenden Schäden. Neben unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln sind in diesem Zusammenhang auch fehlerhafte Kautionsabreden ein Thema. Der Vermieter ist allerdings mitverantwortlich, wenn von ihm eine gewisse Fachkenntnis zu erwarten ist – zum Beispiel dann, wenn er gewerbsmäßig mit Immobilien zu tun hat oder wenn er selbst Rechtsanwalt ist. Da bei der Frage, welche Klauseln zulässig sind und welche nicht, unzählige Fallstricke lauern, und sich außerdem die Rechtsprechung zum Thema ständig ändert, ist jedem zu empfehlen, sich vor Abschluss eines Mietvertrages rechtlich beraten zu lassen. Der Verwalter wiederum sollte sich am besten mit seinem Vermieter abstimmen oder seine Haftung anderweitig begrenzen.