Hauskauf: Den Bau genau im Auge behalten

Das Grundstück ist gekauft, der Bauvorbescheid da, dem Hausbau steht nichts mehr im Weg. Auch die wichtigen Entscheidungen für einen Architekten, für ein Bauunternehmen, für Massiv- oder Fertighaus, für oder gegen Eigenleistungen sind gefallen. Jetzt ergeben sich für den Bauherren die meisten Detailfragen: Was muss ich bei der Preisgestaltung im Bauvertrag beachten? Welche Leistungen sind von einem Pauschalpreis umfasst und was bedeutet „schlüsselfertig“? Was passiert, wenn zusätzliche Leistungen nötig werden? Wie kann ich mich gegen eine Fehlkalkulation meines Architekten, gegen Bauzeitüberschreitungen oder die Insolvenz des Bauunternehmers absichern?

Christoph Albert, Regisseur aus dem brandenburgischen Woltersdorf, hatte den Traum vom schlüsselfertigen Eigenheim. Früher lebte er in Berlin, studierte an der Hochschule für Film und Fernsehen Konrad Wolf. „Schon damals habe ich zu meiner Frau gesagt: Wenn ich diesen Beruf mein Leben lang ausüben möchte, brauche ich einen Ort, an den ich mich nach der Arbeit zurückziehen kann“, sagt der 55-Jährige, der unter anderem Fernsehsendungen für den Mitteldeutschen Rundfunk produziert.

Zunächst zog er mit der Familie zur Miete in ein Haus im Berliner Umland. „Dort verliebten wir uns in das Leben im Grünen und in die Gegend. Der nächste logische Schritt war es, ein Gelände zu erwerben, um selbst zu bauen“, sagt er. In Woltersdorf wurde Albert 2001 fündig. Auf seinem Grundstück sollte ein Traumhaus entstehen: mit Platz für seine Produktionsfirma, 190 Quadratmetern Wohnfläche, einer Wohnung für seine Tochter und einem Schwimmbad.

Den Architekten für seinen Hausbau fand er über private Kontakte. „Ich habe ihm volles Vertrauen entgegengebracht.“ Der Architekt übernahm alle Leistungsphasen – von der Planung über Kalkulation, Finanzierung und Bauüberwachung bis zur Abnahme. „Am Tag unserer Silberhochzeit, im August 2002, sollte der Bau beginnen. 250 000 Euro Eigenkapital und ein Bankdarlehen über 460 000 Euro waren vorhanden“, erzählt Christoph Albert. Doch dann kam das böse Erwachen: „Die Kalkulation des Architekten stellte sich als so fehlerhaft heraus, dass das Geld im Herbst 2003 verbraucht, der Bau aber längst nicht bezugsfertig war. Auf Kostenfallen wurden wir ebenso wenig hingewiesen wie auf Baumängel bei der Abnahme.“ So seien etwa die Feucht- räume nicht ausreichend isoliert und die Schutzfarbe am Fundament zu dünn aufgetragen worden.

Das Abenteuer Hausbau endete für Christoph Albert in einem Desaster. Um bestimmte Risiken von vornherein auszuschließen, sollten Bauherren daher schon bei der Ausgestaltung des Bauvertrages auf wichtige Punkte achten. Beim sogenannten Einheitspreisvertrag hat es der Bauherr selbst in der Hand, die Kosten zu steuern: Er zahlt nur die Leistungspositionen, die tatsächlich ausgeführt werden. Das kann sich gerade dann rechnen, wenn man selbst mit Hand anlegt. Um das Kostenrisiko zu begrenzen, wird aber oft ein Pauschalpreis für die gesamte Bauleistung vereinbart. Hier muss man genau unterscheiden, warnt der Berliner Immobilienrechtsanwalt Stephan Südhoff: „Beim Detailpauschalvertrag ist die Leistungsbeschreibung entscheidend, nur die darin aufgeführten Positionen sind abgedeckt.“ Anders beim Globalpauschalvertrag: Hier wird die vom Bauunternehmer geschuldete Leistung durch grobe Beschreibungen wie etwa „schlüsselfertig“ bestimmt. Was schlüsselfertig bedeutet, sollte vertraglich möglichst klar definiert werden. Im Grundsatz soll der Bauherr nach einer schlüsselfertigen Übergabe sofort einziehen können. Doch der Teufel steckt im Detail: Gehören Planungsleistungen dazu? Ist die Bauantragstellung im Preis enthalten? Werden Boden-, Fliesenlege- und Malerarbeiten mit erledigt? Wer später vertraglich nicht vereinbarte Leistungen wünscht oder – freiwillig oder notgedrungen – die Planung ändert, muss draufzahlen.

Für Fehlkalkulationen haftet in der Regel der Architekt – für einen zu hoch berechneten Pauschalpreis ebenso wie für eine Überschreitung der garantierten Bausumme. Hat der Architekt die Bauüberwachung übernommen, haftet er dem Bauherrn außerdem für Schäden, etwa wenn er Mängelrechte bei der Abnahme nicht vorbehält oder innerhalb der Verjährungsfrist keine Mängelbeseitigung verlangt. „Doch was nützt mir ein Titel gegen jemanden, der kein Vermögen hat und wegen des Schadens in die Insolvenz gehen muss?“, fragt Christoph Albert. Bauherren sollten deshalb immer darauf achten, dass der Architekt über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt und dass diese nicht gerade die Haftung wegen fehlerhafter Kostenberechnung ausschließt. Gegen Schäden aus grober Fahrlässigkeit schützt aber selbst die Haftpflichtversicherung nicht. Besonders bitter: Auch Christoph Albert ließ sich bei Vertragsabschluss Anfang 2002 die Betriebshaftpflichtversicherung seines Architekten zeigen. Doch als es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kam, stellte sich heraus, dass dieser zwischen Juli 2002 und Oktober 2003 nicht mehr versichert war. „Darüber hätte er mich informieren müssen“, findet der Regisseur.

Auch an die Vereinbarung von Sicherheiten muss ein Bauherr denken: Die Erfüllungsbürgschaft schützt gegen Schäden, die durch die Insolvenz eines Bauunternehmens entstehen. In diesem Fall kann der Bauherr auf den Bürgen, meist eine Bank, zugreifen. Mit der Abnahme des Bauwerks endet aber die Wirksamkeit der Vertragserfüllungsbürgschaft, erklärt Rechtsanwalt Südhoff. Für Gewährleistungsansprüche – also in erster Linie für die Kosten der Mängelbeseitigung – muss eine eigene Sicherheit vereinbart werden. Das kann durch eine Gewährleistungsbürgschaft oder den Sicherheitseinbehalt von maximal 5 Prozent der Bruttoabrechnungssumme geschehen. Bauverzögerungen lassen sich nie ganz ausschließen. Doch kann der Bauherr hier Vorsorge treffen: durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe von bis zu fünf Prozent der Auftragssumme.

Für Christoph Albert kommen all diese Ratschläge zu spät. Seit 2005 lebt er notgedrungen in dem Haus, das noch immer nicht fertig ist. Einige Mängel hat er auf eigene Kosten behoben – und inzwischen deutlich mehr Geld in den Bau gesteckt als erwartet. Besonders quälend findet er, dass sich der Gerichtsprozess gegen den Architekten so lange hinzieht. „Das Verfahren läuft jetzt schon seit sechs Jahren“, sagt er. „Und die Anwältin der Gegenseite hat in der Verhandlung gesagt, sie wolle ‚die Sache aussitzen‘“.

Würde er heute noch einmal bauen, wäre er misstrauischer. „Ich würde jeden Vorschlag von einem zweiten Architekten prüfen lassen und alle viertel Jahre den Bauleiter wechseln.“