Heizungsanlage: Mach mich heiß

WAS STEHT INS HAUS?

Eine Wohnungseigentümerin in unserem Haus beklagt sich schon länger über Belästigungen durch Geräusche aus der Heizungsanlage. Ein Fachmann sah den Grund dafür darin, dass die Wohnungen mit unterschiedlichen Heizsystemen ausgestattet sind. Deshalb hat die Gemeinschaft beschlossen, dass die vier Wohnungen, in denen sich ein Einrohrsystem befindet, auf Kosten der Gemeinschaft auf Zweirohrsystem umgerüstet werden sollen. Die Kosten für die Nebenarbeiten, zum Beispiel Wanddurchbrüche, sollen von den betroffenen Eigentümern aber selbst getragen werden. Ist das rechtens?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach meiner Rechtsauffassung müsste die Gemeinschaft die kompletten Arbeiten zahlen, die im Zusammenhang mit der Verbesserung der Heizungsanlage stehen. Auch die in den Wohnungen der betroffenen Eigentümer nebst sämtlichen Nebenarbeiten. Die Argumentation funktioniert dabei wie folgt: Der Mangel stammt von der Heizungsanlage, die zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die Reparatur soll dazu dienen, Geräusche zu beseitigen und damit den Wohnwert der gesamten Anlage zu steigern. Zwar müssen die dazu notwendigen Reparaturen an den Heizkörpern und Rohren in den jeweiligen Wohnungen vorgenommen werden, die zum Sondereigentum der einzelnen Eigentümer gehören. Da damit aber Gemeinschaftseigentum instandgesetzt wird, muss die Gemeinschaft auch dafür zahlen. Bei den Nebenarbeiten läuft die Argumentation genauso: Auch sie sind notwendig, um die Störung an der gemeinschaftlichen Anlage zu beseitigen. Und noch mehr: Auch den durch die Mangelbeseitigung eingetretenen Schaden am Sondereigentum müssen die übrigen Wohnungseigentümer den Sondereigentümern anteilig ersetzen. Es dürfen den betroffenen Eigentümern keine finanziellen Nachteile dadurch entstehen, dass die Heizung repariert wird. Deshalb muss ihnen der Betrag ersetzt werden, der nötig ist, um den Zustand wieder herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde (Paragraph 249, Absatz 1, Bürgerliches Gesetzbuch).

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

In einer Wohnanlage wird es immer wieder Berührungspunkte zwischen dem Eigentum der Gemeinschaft und dem Einzelner geben. Deshalb ist es sinnvoll, die Frage nach der Bezahlung von Reparaturkosten danach zu entscheiden, wem die Reparatur zugute kommt. Übrigens, zum Verständnis: Beim Einrohrsystem sind Heizkörper in einer Ringleitung angeschlossen. Heißes Wasser durchfließt einen Heizkörper und wird dabei kälter, so dass jeder Heizkörper etwas kühleres Wasser bekommt als der vorige. Bei dem Zweirohrsystem sind die Heizkörper parallel geschaltet. Vorteil: Der einzelne Heizkörper kann einfacher geregelt werden, dazu dürfte weniger Energie verbraucht werden. Auch deshalb, weil Pumpen mit geringerer Leistung verwendet werden können. Die Erklärung stammt übrigens von Stephen Dworok, meinem Kollegen als Tagesspiegel-Experte.