Hellersdorf: Aufzug statt Auszug

Farbige Fassaden, Blumen in den Balkonkästen und freundlich grüßende ältere Menschen vor dem Hauseingang: Der Plattenbau an der Tollensestraße 18/22, ganz in der Nähe des U-Bahnhofs Kaulsdorf-Nord im Stadtteil Hellersdorf gelegen, hat nichts mit dem Bild zu tun, das sich viele Menschen von Ost-Berliner Plattenbaugebieten machen. Noch vor zweieinhalb Jahren aber hätten sich diese Skeptiker in ihren Vorurteilen über die östlichen Großsiedlungen vollauf bestätigt fühlen können: Nachdem der Wohnblock nach der Wende als Aussiedlerheim gedient und dann jahrelang leer gestanden hatte, machte er einen desolaten Eindruck.

Damals hätten sich die Eigentümer überlegt, das Gebäude abzureißen, erinnert sich Hans Jürgen Biet, Geschäftsführer der Arwobau, die das Objekt für die Berliner Immobilien Holding verwaltet. „Aber wir betrachteten den Standort Kaulsdorf insgesamt als sehr stabil und erkannten schnell, dass es hier genügend Nachfragepotenzial gibt.“ Deshalb entschied sich die Arwobau für eine umfassende Modernisierung – und zwar mit einem präzise formulierten Ziel: Der Plattenbau sollte auf die spezifischen Anforderungen von Menschen ab etwa 55 Jahren ausgerichtet werden.

Damit hat das Hellersdorfer Projekt exemplarische Bedeutung, gibt es doch in Deutschland nach Überzeugung der Fachleute zu wenig seniorengerechte Wohnungen. In dreißig Jahren, erklärt Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee, werde sich die Zahl der über 80-jährigen Menschen verdoppelt haben. „Es ist eine der wichtigsten Zukunftsaufgaben“, sagt der Minister, „den Wohnungsbestand an die Bedürfnisse älterer Menschen anzupassen.“ Unlängst kam eine von Lobby-Verbänden der Bauwirtschaft in Auftrag gegebene Studie des Eduard-Pestel-Instituts sogar zum Schluss, dass trotz sinkender Einwohnerzahlen staatliche Unterstützung für den Neubau von Seniorenwohnungen erforderlich sei. Der Umbau bestehender Wohnhäuser, so die Autoren, sei in vielen Fällen nicht sinnvoll, da er ebenso teuer wie Neubau sei, ohne die Nachteile bestehender Gebäude völlig beseitigen zu können.

Dieses Argument widerlegt das Projekt an der Tollensestraße. Dem Berliner Büro Feddersen Architekten gab der Bauherr nämlich einen engen Kostenrahmen für die Modernisierung vor. Letztlich kosteten die Baumaßnahmen rund 500 Euro pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche – etwa ein Drittel dessen, was für einen Neubau zu veranschlagen gewesen wäre. Trotzdem reichte das Geld aus, um eine Reihe einschneidender Maßnahmen durchzuführen, wie Architekt Jörg Fischer erläutert. Besonders wichtig war es, einen Aufzug einzubauen. Zudem wurden die Balkone erneuert, die Fassade gedämmt und die Flure nach einem eigens entwickelten Farbkonzept umgestaltet.

Hinzu kamen umfangreiche Grundrissänderungen. Das Mittelganghaus des Typus WBS 70 bestand nämlich ursprünglich aus 130 Ein-Zimmer-Wohnungen. Das Team um Fischer entwickelte daraus neun unterschiedliche Grundrisstypen, die vom 31 Quadratmeter großen Ein-Zimmer-Apartment bis zur 317 Quadratmeter umfassenden Wohngemeinschaft für Demenzkranke reichen. Gleichzeitig wurden Hindernisse so weit wie möglich abgebaut, ohne jedoch eine (wesentlich teurere) Barrierefreiheit im Sinne der DIN anzustreben. Zum Beispiel erleichterten die Verantwortlichen den Übergang zum Balkon, indem sie die Schwelle absenkten. In einem Teil der – deutlich vergrößerten – Bäder bauten sie eine bodengleiche Dusche ein, und die neuen Waschbecken sind unterfahrbar. Das kommt nicht nur Rollstuhlfahrern zugute, sondern auch älteren Menschen, die froh sind, sich beim Waschen auf einen Stuhl setzen zu können.

Für den Vermieter hat die Ausrichtung auf ältere Menschen zwei Vorteile: Da das neue Angebot eine klar definierte Zielgruppe anspricht, besteht laut Hans Jürgen Biet keine Gefahr, dass die Arwobau ihren anderen Wohnhäusern im Kiez Konkurrenz macht und dort der Leerstand steigt. Zum anderen kann das Unternehmen eine für Hellersdorfer Verhältnisse sehr hohe Kaltmiete von rund acht Euro pro Quadratmeter durchsetzen, so dass sich die Investition in die Modernisierung auch aus betriebswirtschaftlicher Sicht lohnt.

Ein ähnliches Sanierungsprinzip verfolgten Feddersen Architekten und die Arwobau bei dem nur einen Steinwurf entfernten Plattenbau am Teterower Ring 38. Die Ausgangslage war dort die gleiche, das Konzept aber ein anderes: In diesem Fall spricht der Vermieter junge Menschen an, die ihre erste eigene Wohnung beziehen. Deshalb blieben Wohnungsgröße und -zuschnitt unverändert: Jede Wohnung hat nur ein Zimmer plus Küche, Bad und Balkon – wobei es immerhin möglich ist, einen separaten Schlafplatz einzurichten, da schon im ursprünglichen Grundriss eine durch eine halbe Wand abgetrennte Schlafnische vorgesehen war.

Allerdings hält es Biet nicht für ratsam, ein solches Vorgehen jetzt unbesehen auf alle schlecht vermieteten oder leer stehenden Plattenbauten in Ost-Berlin oder den neuen Bundesländern übertragen zu wollen: „Man muss jeden Standort einzeln untersuchen“, betont er. In Hellersdorf scheint es zu funktionieren – jedenfalls waren ein halbes Jahr nach Abschluss der Bauarbeiten immerhin gut 80 Prozent der Wohnungen vermietet.