Immobilien selbst verwalten: Spart Geld, macht Arbeit

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, hofft auf zusätzliche Einnahmen – nicht auf juristischen Ärger. Der Vermieter selbst kann einiges dafür tun, Auseinandersetzungen zu vermeiden: „Viele Probleme lassen sich schon durch die richtige Auswahl des Mieters ausschließen“, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.

„Man sollte seine Entscheidung für einen Mieter sachlich begründen können“, so Warnecke. Dazu gehöre die Vorlage einer Schufa-Auskunft. Aber auch der Vermieter sollte vorbereitet sein: „Viele verwenden veraltete Mustermietverträge“, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht beim Deutschen Anwaltverein. „Da spart man an der falschen Stelle.“ Im Zweifel sei es besser, den Vertrag vorher prüfen zu lassen. Aktuelle Musterverträge erhält man bei den Eigentümerverbänden.

Ein konfliktfreies Mietverhältnis beginnt mit einem korrekten Mietvertrag. Ein Beispiel ist die Kaution: „Hier sieht das Gesetz nur vor, dass eine Kaution erhoben werden kann“, sagt Heilmann. Die konkrete Ausgestaltung muss im Mietvertrag geregelt werden. Ein weiterer Punkt sind die Betriebskosten: Eine Übernahme durch den Mieter ist ebenfalls nicht gesetzlich vorgeschrieben. „Eine korrekte Nebenkostenregelung muss im Mietvertrag stehen.“ Nur so sei eine vollständige Umwälzung gewährleistet.

„Die Nebenkostenabrechnung ist mit Sicherheit die lästigste Pflicht des Vermieters“, sagt Warnecke. „Dabei kommt es am häufigsten zu Streitigkeiten.“ Der Jurist rät, die Abrechnungsmodalitäten möglichst detailliert im Vertrag zu regeln: „Ob individueller Verbrauch oder Quadratmeterzahl: Der Umlageschlüssel sollte für jeden Posten genau festgehalten werden.“ Bei der Abrechnung müsse man sich akribisch daran halten.

„Gerade private Vermieter achten oft nicht auf die Fristen bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung“, sagt Heilmann. Was viele nicht wissen: Liegt bis zum Ende des Folgejahres noch keine Abrechnung vor, muss der Mieter nicht mehr nachzahlen. „Der häufigste Grund für Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind aber Mängel an der Wohnung“, sagt die Anwältin. Beispielsweise weil der Mieter die Miete gemindert habe oder weil die Wohnung nach dem Auszug Mängel aufweise.

„Die Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen ist genau definiert“, sagt Warnecke. Eigenmächtige Klauseln im Mietvertrag seien in der Regel unwirksam. „Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, die Wohnung instandzuhalten.“ Eine andere Sache seien Mängel wie etwa Schimmel. „Hier muss geklärt werden, wer den Schaden verursacht hat.“

Vermieten kann sich lohnen

Auch Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt: „Wenn der Mieter zustimmt, kann die Miete jederzeit erhöht werden“, sagt Heilmann. Andernfalls kann die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete verlangt werden. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete aber maximal um 20 Prozent steigen. „Die dritte Möglichkeit ist die Erhöhung nach einer Sanierung.“ Bis zu elf Prozent der dafür anfallenden Baukosten können jährlich auf die Miete umgelegt werden.

Allerdings warnt Warnecke: „Umgelegt werden kann nur der Modernisierungsaufwand, der eine Verbesserung darstellt, nicht der Erhaltungsaufwand.“ Der mache aber oft bis zu 60 Prozent einer Sanierung aus. Doch auch das kann sich lohnen, denn Investitionen in die Immobilie können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. „Mieteinkünfte berechnen sich aus allen Einnahmen, einschließlich Nebenkostenvorauszahlung, abzüglich Werbungskosten“, erläutert Steuerberater Wolfgang Wawro. Der ehemalige Präsident des Steuerberaterverbands Berlin-Brandenburg sagt: „Zu den Werbungskosten zählen auch Kosten für Versicherungen oder Makler.“ Zudem könnten die Anschaffungskosten für das vermietete Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren mit je zwei Prozent jährlich abgesetzt werden. Bei Gebäuden, die vor 1924 gebaut wurden, sind es 2,5 Prozent über 40 Jahre.

„Eine Wohnung zu vermieten kann aus steuerlicher Sicht viel Sinn machen“, sagt Wawro. So könne man die Grundsteuer genauso absetzen wie die Zinsen für den Immobilienkredit. „Das ist vor allem in der Anfangszeit interessant. Denn langfristig steigen die Mieten, und die Schuldzinsen sinken; damit kommt man dann in die Gewinnzone.“ Und wer Gewinn macht, muss den natürlich auch versteuern.

Voraussetzung dafür sind regelmäßige Mieteinnahmen. Aber daran hapert es oft: „Mietrückstände sind ein großes Problem“, sagt Warnecke. „Wir empfehlen immer erst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Vieles klärt sich von allein.“ Gebe es keine Gründe für die fehlenden Zahlungen, helfe nur die sofortige Kündigung. Schlimmstenfalls muss das Ganze vor Gericht ausgefochten werden.

Fristlos gekündigt werden kann einem Mieter, wenn er mehr als zwei aufeinander folgende Monatsmieten im Rückstand ist. Zahlt er regelmäßig zu spät, ist eine fristlose Kündigung nach vorheriger Mahnung zulässig. Relativ einfach können Privatvermieter außerdem wegen Eigenbedarfs kündigen. Das dafür nötige „berechtigte Interesse“ liegt laut Heilmann zum Beispiel vor, wenn man selbst oder nahe Verwandte in der Wohnung leben möchten.

Bis es soweit ist, sollten sich Kleinvermieter bemühen, beim Mietrecht auf dem aktuellen Stand zu bleiben. Wenn man dazu keine Lust habe, sei eine Hausverwaltung womöglich doch die bessere Alternative, sagt Beate Heilmann. (dpa)

Peter Neitzsch