Immobilienmarkt: Kein Wölkchen trübt den Himmel

Die für Wohnungssuchende erfreuliche Nachricht zuerst: Die Preise von Wohnungen in Berlin klettern nicht mehr so schnell in die Höhe wie in den letzten Jahren. „Der Kaufpreisanstieg schwächt sich aufgrund erster Sättigungstendenzen ab“, sagt Andreas Schulten, Vorstandsmitglied des auf Immobilien spezialisierten Analysehauses Bulwiengesa. Wie auch in anderen deutschen Großstädten sei eine „deutliche Beruhigung“ eingetreten, stellt Schulten fest. Vor allem teure Wohnungen verkaufen sich nach seinen Worten nicht mehr so schnell wie noch vor kurzer Zeit.

Das allerdings bedeutet nicht, dass der Boom auf dem Berliner Wohnungsmarkt abflauen würde. Ganz im Gegenteil: Die Bautätigkeit zieht weiter an – und ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. „Entwickler von Wohnungen in Berlin und Potsdam profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion und weiten ihre Aktivitäten entsprechend aus“, sagt Gordon Gorski, Niederlassungsleiter Berlin-Brandenburg der Hochtief Projektentwicklung, die zusammen mit der Berliner Volksbank bei Bulwiengesa eine Studie über Projektentwicklungen in der Hauptstadtregion in Auftrag gegeben hat. Diese kommt zu einem aus Sicht von Investoren optimistischen Ergebnis: Im Moment, bilanziert Bulwiengesa-Vorstand Schulten, sei „kein Wölkchen am Himmel“ des hauptstädtischen Immobilienmarktes zu erkennen.

Der Studie zufolge nahm das sogenannte Projektentwicklungsvolumen bei Berliner Wohnungen im vergangenen Jahr erneut deutlich zu – und zwar um 16,2 Prozent auf fünf Millionen Quadratmeter. Damit machen Wohnungen mittlerweile zwei Drittel des gesamten Projektentwicklungsvolumens aus; der Rest entfällt auf Büros, Läden, Hotels und Lagerhallen. Unter dem Projektentwicklungsvolumen versteht Bulwiengesa alle größeren Bauvorhaben, die seit 2011 fertig geworden sind, momentan in Bau sind oder voraussichtlich bis 2018 fertig werden. Berücksichtigt sind dabei ausschließlich größere Vorhaben von gewinnorientierten Projektentwicklern; Projekte von Genossenschaften und landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind also nicht berücksichtigt.

Die Kaufpreise steigen stärker als die Mieten

Auffällig ist dabei, dass Projektentwickler nicht mehr nur in besonders begehrten Stadtteilen wie Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Charlottenburg und Wilmersdorf Wohnungen planen. „Auch peripher gelegene Standorte werden interessant“, sagt Schulten. Dies betreffe besonders den „Flughafenkorridor“ mit Köpenick und Treptow. Diese Verlagerung in die Randbereiche hängt den Experten zufolge damit zusammen, dass die Grundstücke in den Innenstadtbezirken so teuer geworden sind, dass die Entwickler nach Alternativen suchen.

Und weil in den Außenbezirken nicht so hohe Preise wie innerhalb des S-Bahn-Rings zu erzielen sind, schwächt sich der Preisauftrieb eben ab, wie Jörg Widhalm, Bereichsleiter Zentrale Gewerbliche Kunden bei der Berliner Volksbank, erläutert. Trotzdem kosten Wohnungen immer mehr. Ende 2013 mussten Käufer nach den Erhebungen von Bulwiengesa für eine neu errichtete Eigentumswohnung in Berlin im Durchschnitt 3700 Euro pro Quadratmeter bezahlen und damit 5,7 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.

Ende dieses Jahres werden es voraussichtlich 3889 Euro pro Quadratmeter sein, was ein weiteres Plus von gut fünf Prozent bedeutet. Damit steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten, die für neu errichtete Wohnungen verlangt werden. Diese dürften laut der Prognose der Studienautoren im Lauf dieses Jahres um drei Prozent auf 11,13 Euro pro Quadratmeter zulegen. 2013 wurden dafür durchschnittlich 10,80 Euro fällig – übrigens deutlich weniger als in Düsseldorf (12 Euro), Hamburg (13 Euro) oder München (14 Euro).

Der Bau von Wohnungen ist lukrativer als der von Büros

Dabei beobachten die Experten, dass es sich zwar bei der Mehrheit der neuen Domizile um Eigentumswohnungen handelt, dass aber Mietwohnungen an Bedeutung gewinnen. „Während bei den bereits fertiggestellten Wohnungen der Anteil der Mietwohnungen am gesamten Projektvolumen nur 27 Prozent beträgt, sollen 38 Prozent der in der Planung befindlichen Einheiten zur Miete angeboten werden“, heißt es in der Bulwiengesa-Studie „Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Berlin-Potsdam“.

Bei alledem appelliert Schulten an die Immobilienprofis, das Bürosegment nicht zu vernachlässigen. Die Zahl der Bürobeschäftigten wachse, so dass die Unternehmen neue Flächen bräuchten, argumentiert er. Allerdings seien „die Grundstückspreise mittlerweile so hoch, dass es an einigen Standorten lukrativer ist, Wohnungen zu bauen als Büros“. Das bestätigt Gordon Gorski von Hochtief Projektentwicklung, dessen Unternehmen sowohl Büros als auch Wohnungen errichtet: Der Bau von Eigentumswohnungen rechne sich in vielen Fällen besser als der von Büros. Gleichwohl steigt nach den Berechnungen von Bulwiengesa das Projektentwicklungsvolumen bei Büros wieder an – allein 2016 werden (beispielsweise dank des Hochhauses Upper West am Breitscheidplatz) fast 300 000 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt kommen.

Erstmals seit vier Jahren wieder angezogen hat die Planungs- und Bautätigkeit bei Einzelhandelsflächen. Trotzdem liegt hier der Wert deutlich unter dem des Jahres 2010. Stark rückläufig ist auch die Zahl der in Bau befindlichen und geplanten Hotels. Hier sei aufgrund des anhaltenden Touristenbooms eine Stabilisierung zu erwarten, sagt Schulten. Insgesamt, so die Verantwortlichen der Studie, hänge die Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes wesentlich vom Zuzug ab.