Italien: Vom Leben ohne Grundbuch

WAS STEHT INS HAUS?

Mit meiner Frau möchte ich ein Ferienhaus in der Toskana erwerben. Wir haben gehört, dass es in Italien üblich ist, privatschriftlich, also ohne Notar, einen Vorvertrag über den Erwerb der Immobilie zu schließen, in welchem üblicherweise eine „Draufgabe“ vereinbart wird. Der eigentliche Grundstückskaufvertrag kann dann auch privatschriftlich geschlossen werden. Nur die Unterschriftsbeglaubigung sollte der Notar vornehmen. Wir haben auch gehört, dass es in Italien eine Art Immobilienregister gibt, das mit unserem Grundbuch vergleichbar sein soll. Wie funktioniert der Kauf?

WAS STEHT IM GESETZ?

In Italien ist es üblich, vor dem Abschluss des Kaufvertrages einen Vorvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag kann vor einem Notar oder auch ohne ihn, also privatschriftlich geschlossen werden. Neben den üblichen Angaben, wie etwa der Höhe des Kaufpreises, ist es in der Tat üblich, eine Draufgabe zu vereinbaren. Hierunter wird eine Vorauszahlung in Höhe von zehn bis 30 Prozent des Kaufpreises verstanden. Bei Nichterfüllung des Vertrages durch den Käufer kann der Verkäufer die Draufgabe behalten. Umgekehrt gilt: Erfüllt der Verkäufer den Vertrag nicht, kann der Käufer den doppelten Betrag der Draufgabe zurückverlangen. Bis zum Abschluss des eigentlichen Vertrages sind bestimmte Feststellungen zu treffen: Ist der Verkäufer verheiratet und lebt nach italienischem Recht in Gütergemeinschaft, die auch das Grundstück umfasst, so ist die Zustimmung des Ehegatten zum Verkauf einzuholen. Außerdem ist nach italienischem Recht ein Kaufvertrag nichtig, wenn in ihm Angaben über Baugenehmigung oder die nachträgliche Genehmigung des Baus fehlen. Bei Baudenkmälern besteht dazu ein Vorkaufsrecht des Staates. Um festzustellen, ob der Verkäufer Eigentümer des Grundstücks ist, ist es notwendig, das Immobilienregister einzusehen. Da zum Eigentumserwerb in Italien nicht die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist, sondern das Eigentum durch den Kaufvertrag übergeht, hat das „italienische Grundbuch“, das Immobilienregister, also eine ganz andere Funktion.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ich rate Ihnen dringend dazu, bereits den Vorvertrag vor einem Notar zu schließen. Außerdem sollten Sie auch einen Dolmetscher hinzuziehen. Seit 1997 besteht dazu die Möglichkeit, diesen Vorvertrag schon im Immobilienregister eintragen zu lassen. Dies hat die Wirkung der deutschen Eigentumsübertragungsvormerkung. Die Eintragung bewirkt eine Grundbuchsperre und schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig abgibt. Dazu ist allerdings wenigstens die Beglaubigung der Unterschrift erforderlich. Auch den eigentlichen Grundstückskaufvertrag sollten Sie mit einer öffentlichen Urkunde schließen, damit Ihr Eigentum dokumentiert ist. Die Verträge können übrigens auch über Kanzleien mit Doppelzulassungen in Deutschland abgewickelt werden. Informationen erteilt die Deutsche Botschaft in Rom (www.rom.diplo.de) oder in Mailand (www.mailand.diplo.de).