Immobilien: Lauscher wider Willen

WAS STEHT INS HAUS?

Vor zwei Jahren habe ich eine Wohnung in einem Gründerzeithaus aus dem Jahre 1906 gemietet. Die großen Wohnungen wurden in den 70er-Jahren geteilt und in kleinere Wohnungen umgebaut. Leider hat der Bauherr keinen Wert auf Nachhaltigkeit gelegt. Die Wohnungstrennwand besteht aus einer Ziegelsteinmauer von nur 11,5 Zentimetern Dicke. Dadurch hört man jedes Wort des Nachbarn durch die Wand. Ich habe kürzlich von einem Urteil des Bundesgerichtshofs über den Schallschutz in Mietwohnungen gelesen. Gilt der Schallschutz auch für die Trennwand zwischen den Wohnungen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit aufrecht zu erhalten. Welcher Zustand geschuldet ist, kann man dem Mietvertrag entnehmen. Da beim Abschluss von Mietverträgen aber regelmäßig keine Absprachen über den Schallschutz getroffen werden, schuldet der Vermieter jedenfalls nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen, zum Beispiel DIN oder VDI. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich von dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab auszugehen. Für das Gebäude gilt somit der Schallschutz aus dem Jahre 1906. Werden aber an einem alten Gebäude erhebliche bauliche Maßnahmen durchgeführt, muss der Vermieter bezüglich der neuen Gebäudeteile die zurzeit der Umbaumaßnahmen geltenden technischen Normen einhalten. Hat der Vermieter somit in den 70er-Jahren eine Trennwand gezogen, ist schallschutztechnisch hierfür die damals geltende DIN 4109 (Schallschutz) einzuhalten. Zwar entspricht die DIN 4109 nicht mehr dem technischen Standard, wie der Bundesgerichtshof in einer anderen Entscheidung festgestellt hat; dies wirkt sich aber auf Mietverhältnisse nicht aus. Die Frage, ob der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch gewährt, ist somit nur anhand der formellen Einhaltung der DIN-Norm zu prüfen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Für die Errichtung der Trennwand gelten die maßgeblichen technischen Normen zum Zeitpunkt ihrer Errichtung. Dabei sollten Sie bedenken, dass der Vermieter nicht auf spezielle Bedürfnisse des Mieters eingehen muss. Vielmehr hat der Mieter bestimmte für Altbauwohnungen typische Unzulänglichkeiten, etwa feuchte Keller oder auch Hellhörigkeit oder Trittschall, hinzunehmen. Hatte der Vermieter allerdings die Trennwand schallschutztechnisch unzureichend errichtet und dabei die damals gültige DIN 4109 nicht eingehalten, haben Sie einen Anspruch auf Beseitigung der Schallbeeinträchtigung. Ist dagegen die damals gültige DIN eingehalten worden, kann man den Vermieter nur um schallschutzdämmende Maßnahmen bitten. Diese Arbeiten sind dann aber freiwillig und können von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden.