Makler: Die Finanzkrise drückt den Gewerbemarkt

In Zeiten, in denen alles den Bach runterzugehen scheint, ist Galgenhumor angesagt. In der Berliner Immobilienszene jedenfalls macht derzeit folgender Spruch die Runde: „Im Zuge der Sparmaßnahmen haben wir jetzt das Licht am Ende des Tunnels ausgeschaltet.“

Steht es als Folge der internationalen Finanzmarktkrise wirklich so schlimm um den Immobiliensektor der Hauptstadt? „So ganz fürchterlich sieht der Markt nicht aus“, antwortet Fabian Hüther, der beim internationalen Gewerbeimmobilienmakler CB Richard Ellis in Berlin für das Investmentgeschäft verantwortlich ist. Nach Berechnungen seines Unternehmens sind in der ersten Hälfte dieses Jahres an der Spree Bürohäuser, Supermärkte, Baugrundstücke und andere Gewerbeliegenschaften für rund 1,5 Milliarden Euro gehandelt worden – zwar deutlich weniger als im Vergleichszeitraum des Jahres 2007, aber mehr als im gesamten Jahr 2004.

Bemerkenswert ist auch, dass die Preise im Gewerbesektor laut Hüther bisher kaum gesunken sind. Während die Spitzenrendite für Bürogebäude im dritten Quartal des vergangenen Jahres 4,90 Prozent betrug, sind es jetzt 5,25 Prozent. Diese Rendite errechnet sich aus dem Kaufpreis: Je mehr ein Investor bezahlen muss, desto geringer ist seine Rendite; der leichte Anstieg der Rendite bedeutet folglich, dass die Preise geringfügig zurückgegangen sind.

Ausländische Investoren, die noch 2007 den Berliner Markt dominierten, haben sich weitgehend zurückgezogen, seit es ihnen kaum mehr gelingt, zu Krediten zu kommen. Aus demselben Grund gehen Verkäufe von Immobilienpaketen, sogenannte Portfoliotransaktionen, „in der Tendenz gegen null“, so Hüther. Hinzu kommt: Eigenkapitalstarke Käufer, die noch Appetit auf das eine oder andere gute Stück haben, warten ab, weil sie auf sinkende Preise hoffen.

In den nächsten 12 bis 24 Monaten allerdings, glaubt Ulf Buhlemann, Bewertungsspezialist bei CB Richard Ellis, wird es wieder Bewegung im Verkaufsgeschäft geben – wenn auch dem Zwang gehorchend und nicht dem freien Willen: Viele Eigentümer werden dann zur Veräußerung von Immobilien gezwungen sein, weil die Banken ihre Kredite überprüfen und in manchen Fällen eine Erhöhung des Eigenkapitalanteils der Kreditnehmer verlangen werden. Das aber, so Buhlemann, wird diesen oft nur dann gelingen, wenn sie einen Teil ihrer Objekte abstoßen. Und das dürfte zu deutlich sinkenden Preisen führen.

Dass die Stimmung schon heute schlecht ist, zeigt der Immobilienkonjunktur-Index, den das Beratungsunternehmen King Sturge jeden Monat auf der Grundlage einer bundesweiten Befragung von Immobilienunternehmen erhebt. Demnach ist die Stimmung in der Branche im Oktober um über zwanzig Prozent eingebrochen. „Hier“, sagt King-Sturge-Chef Sascha Hettrich, „hat sich eine Spirale nach unten in Gang gesetzt, die uns wahrscheinlich noch einige Zeit in Atem halten wird.“

Spüren wird man dies auch bei der Nachfrage nach Büroflächen. Im vergangenen Jahr und bis weit in dieses Jahr hinein rieben sich die Makler angesichts hoher Flächenumsätze die Hände. Doch jetzt sind „die Auswirkungen der allgemeinen wirtschaftlichen Situation auf die Büromärkte zu spüren“, räumt Matthias Hauff ein, Berliner Vermietungsspezialist bei CB Richard Ellis. „Expansionen sind in diesen wirtschaftlich unsicheren Zeiten nicht der Regelfall“, erklärt auch Jan Hübler, Leiter der Bürovermietungsabteilung beim Makler Jones Lang LaSalle in Berlin.

Trotz der sinkenden Nachfrage wird der Büroleerstand (er beträgt momentan ungefähr neun Prozent) nach Meinung der meisten Beobachter nicht sprunghaft ansteigen. Der Grund dafür liegt darin, dass nur wenige neue Bürohäuser gebaut werden. Und wenn doch, so stehen für einen Großteil der neuen Flächen bereits Nutzer fest. An der geringen Neubautätigkeit wird sich nach Überzeugung von Fabian Hüther auch künftig nichts ändern. „Die Türme am Alexanderplatz? Die werden nie gebaut!“, versichert er. Und sein Kollege Buhlemann setzt mit Blick auf das Volksbegehren gegen die geplanten Neubauten an der Spree noch eins drauf: „Mediaspree muss man nicht versenken. Da passiert sowieso nichts.“