Immobilien: Mieter bevorzugt

Ein genossenschaftliches Privatisierungsmodell für Wohnungen aus kommunalem Eigentum stellte die Deutsche Pfandbrief Bank AG Bauboden (Depfa) aus Wiesbaden diese Woche in Berlin vor.Die Depfa ist eine Tochter der Deutschen Pfandbriefbank AG; einer der führenden europäischen Banken im Staatskreditgeschäft.In Berlin betreut die Hamburger Tochter der Depfa unter anderem die denkmalgerechte Sanierung der Karl-Marx-Allee in Friedrichshain.Bei dem nun vorgestellten Modell mit dem Namen geno-invest will das Geldhaus insbesondere Mietern mit wenig Kapital den Kauf der eigenen vier Wände ermöglichen.

Diese Privatisierungsstrategie zielt allerdings weniger auf die Schaffung von Einzeleigentum - also Eigentumswohnungen oder Eigenheime -, als auf die Gründung von Genossenschaften.Voraussetzung dafür ist, daß sich 25 Prozent der Mieter eines Gebäudes zu diesem Schritt bereit finden.Dann aber nutzt das Depfa-Modell insbesondere die 1997 eingeführte staatliche Förderung des Genossenschaftsmodells.Die neue Strategie ist auch als Entlastung für die Kommunen im Kampf gegen wachsende Haushaltslöcher gedacht.Den städtischen Wohnungsgesellschaften fehlt oft das Geld für notwendige Maßnahmen zur Erhaltung ihrer bundesweit knapp vier Mill.Wohnungen.Aus Sicht der Depfa bietet die Ausgründung von Genossenschaften aber allen Beteiligten Vorteile.Zunächst den Mietern: "Sie werden mit geringem Finanzierungsaufwand zu Investoren in eigener Sache", sagt der Hamburger Depfa-Chef Wolf Römmling.Wohnraumspekulation würde so verhindert.Außerdem erhöhe Eigentum das Interesse der Bewohner an ihrem Umfeld: Sie zögen nicht weg, und das käme wiederum den gewachsenen Strukturen zugute.Der Vorteil für die Kommunen: Sie bekämen von den unternehmerisch geführten Genossenschaften einen angemessenen Kaufpreis für ihre Immobilien.Die Genossenschaftsmitglieder schließlich würden an der Wertentwicklung der Immobilie beteiligt.

Erfahrungen mit genossenschaftlichem Wohneigentum sammelte die Depfa-Gruppe in Sachsen bei der Privatisierung von Werkswohnungen.Dort konnten 50 Genossenschaften mit 60 bis 90 Prozent Mieterzustimmung gegründet werden, so Günter Keller, Abteilungsdirektor der Depfa Bank in Wiesbaden.

Bei der Umsetzung ihres neuen Konzepts sieht die Depfa für die Verwaltung und unternehmerische Leitung der Genossenschaft einen Dienstleister vor.Römmling zufolge sollen so alle Fäden "in einer Hand" zusammenlaufen.Das Unternehmen begleite die Privatisierung von der Ermittlung des Immobilienwertes bis hin zu Instandsetzung und Verwaltung.Der Depfa-Chef stellte auch gleich den Dienstleister vor: die Treubau Verwaltung & Partner Immobiliendienstleistungs GmbH.Sie soll schon im Vorfeld der Genossenschaftsgründung tätig werden, indem sie Mieter als Mitglieder wirbt und den Kontakt zu den Verbänden herstellt.Einmal gegründet, führt die Treubau die Geschäfte der Genossenschaft und verwaltet die Wohnungen.In das Leistungspaket der DePfa gehört natürlich auch die Finanzierung der Genossenschaften.

Gerade für Mieter mit wenig Geld soll dieses Modell ein Anreiz sein, Eigentum oder etwas "Eigentumsähnliches" (Römmling) zu erwerben.Die staatliche steuerliche Förderung über das Eigenheimzulagegesetz ist in die Finanzierungsstrategie der Depfa eingebunden: 10 000 DM soll ein Genossenschaftsanteil kosten.Die braucht der ehemalige Mieter nicht aus der eigenen Tasche zu zahlen, er bekommt sie vom Staat: Eine Durchschnittsfamilie erhält 1250 DM jährlich für diesen Zweck.Nach acht Jahren hat das Mitglied sein Anteil refinanziert.

Allerdings wollen die Unternehmer nicht nur die Bewohner von Häusern als Mitglieder gewinnen.Die Banker hoffen, daß sich auch "Investoren" finden, die nicht in den Bauten der Genossenschaften leben.Bei dem Konzept handele es sich um ein "Investitions- und Sparmodel".Allerdings erhalten Dritte, nicht in den Wohnungen lebende Genossenschaftler derzeit keine staatliche Förderung.Woher der Anreiz für das "Sparmodell" aber sonst kommen soll, erklärten die Erfinder des Modells nicht.

Nun hofft die Depfa-Gruppe auf das Interesse der Kommunen und Mieter.Noch hat sie kein konkretes Objekt gefunden, an dem sich das geno invest-Modell erproben ließe.Auf Rückfragen hielten sich auch die Vertreter der Treubau über mögliche Projekte und Gesprächspartner bedeckt.

BETTINA THORMEYER