Immobilien: Mieter müssen Graffiti nicht hinnehmen

Graffiti-Vandalismus beschäftigt nicht nur die Polizei. Auch im Mietrecht werden die stadtweiten Schmierereien zum Thema. Vor dem Amtsgericht Charlottenburg stritt jetzt ein Mieterpaar mit seinem Vermieter darüber, dass dieser die Graffitischäden an der Fassade beseitigen sollte. Die Argumentation der Mieter: Bei ihrem Einzug war das Haus tiptop, ihre Wohnung ist nicht gerade billig und die Umgebung sowieso recht bürgerlich. Für viele Experten überraschend: Das Gericht gab den Mietern recht. (Amtsgericht Charlottenburg AZ 233 C 47/06) – und das, obwohl die Fassade nicht zur eigentlichen Mietsache, der Wohnung, gehört.

Längst sind Alt- und Neuberliner die Verschandelung des Stadtbildes leid, Kiezinitiativen reinigen ihre Parks und Plätze, in ehrenamtlichen Vereinen wie Nofitti formiert sich Widerstand (wir berichteten). Auch, wenn die Politik sich wenig um das Problem schert. Das Urteil könnte also ein Zeichen sein, dass die Justiz das Recht der Mieter auf eine unbeschmierte Fassade stärken will.

Dass das sofortige Entfernen der sogenannten „Tags“ hilft, den Sprayern die Motivation nimmt, ist allen Akteuren bekannt. Deshalb sieht Reiner Wild vom Berliner Mieterverein in dem Urteil einen guten Anfang – auch wenn man das Problem ohne Richter lösen könnte, „wenn alle Vermieter gleich reagieren würden“. Die Mieter allerdings dürfe das nichts kosten: „Der Werterhalt der Immobilie bleibt Sache des Eigentümers“ – und ist damit nicht auf die Betriebskosten umlegbar. Der Verein Nofitti dagegen, der sich mit Putzaktionen und Aufklärung für ein sauberes Stadtbild engagiert, fordert seit langem, dass die Kosten für Graffiti-Vandalismus auf die Miete umgelegt werden können. „Das gehört zu den Ausgaben für Gebäudereinigung und müsste Teil der Betriebskosten werden“, so ein Vorstandsmitglied des Vereins. Seit die Nofitti-Mitglieder immer häufiger bedroht werden, lassen sie sich nicht mehr namentlich zitieren.

Im Eigentümerverband Haus und Grund macht man sich über die Folgen des Amtsgerichtsurteils keine Illusionen. Sprecher Dieter Blümmel: „Die Instandhaltungspflicht liegt beim Vermieter. Davon wird es wohl keine juristische Abkehr geben.“ Umlagefähig sind nur Kosten, die regelmäßig und nutzungsbedingt entstehen, wie etwa die Treppenhausreinigung. So bleiben die Vermieter im Zweifelsfall auf den Sanierungskosten sitzen. Zwar gibt es Gebäudeversicherungen, die Graffitischäden abdecken – und die sind sogar umlagefähig. Aber die Betriebskosten zu erhöhen, das traut sich in der Mieterstadt Berlin kaum mehr ein Eigentümer.

Laufen Hausbesitzer nun also Gefahr, von einer Klagelawine graffitimüder Mieter überrollt zu werden? Eher nicht, glaubt der Anwalt der erfolgreichen Kläger, Hans-Joachim Gellwitzki: „In diesem Fall ist das umstrittene Haus das einzige in der Umgebung, das beschmiert ist, dadurch hebt es sich negativ ab. Zudem sind Hauseingang und Erdgeschoss des Eckgebäudes über mehrere Quadratmeter großflächig beschädigt.“ Katrin-Elena Schönberg, Sprecherin der Berliner Ziviljustiz, schränkt weiter ein: „Vielleicht hätte ein anderer Richter anders entschieden. Hier hat die Richterin bestätigt, dass es sich um einen Mangel an der Mietsache handelt. Der negative Gesamteindruck des Hauses stellt eine Beeinträchtigung dar.“ Das klingt recht vage und trifft wohl auf etliche Häuser zu. Deshalb verweist die Justizbehörde auf weitere Kriterien, die bei der Urteilsfindung helfen sollen: Zustand bei Anmietung, Ortssitte, Preis und Zweck der Mietsache. Im vorliegenden Fall sprachen diese Kriterien für die Mieter. Die Berufung des Vermieters wies das Landgericht Berlin ab. (AZ 64 S 226/06)