Mietrecht: Wenn die Kaution einfach mal weg ist

WAS STEHT INS HAUS?

Wir hatten 2004 eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 Euro gezahlt. Wie wir erfahren haben, hat der Vermieter die Kaution nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt. Über das Vermögen des Vermieters wurde 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet. Es wurde ein Zwangsverwalter bestellt. Der Zwangsverwalter hat die Kaution nicht erhalten. Wir wollen jetzt die Miete in Höhe von 480 Euro nebst Zinsen einbehalten – bis der Zwangsverwalter uns die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zu unseren Gunsten nachweist. Zu Recht? WAS STEHT IM GESETZ?

Ja, so hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 336/08 – entschieden. Der Mieter sei bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Kaution zum Einbehalt der Miete berechtigt; dies gelte auch gegenüber dem Zwangsverwalter, der anstelle des Vermieters dessen Pflichten zu erfüllen habe. Der Zwangsverwalter werde im Hinblick auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und trete in sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Hierzu gehöre auch die Pflicht, sich um die getrennte Anlage der Kaution zu kümmern, selbst wenn der Zwangsverwalter sie nicht erhalten habe. Der Mieter werde auch nicht in unzulässiger Form gegenüber den übrigen Gläubigern der Zwangsverwaltung privilegiert; vielmehr sei die Besserstellung vom Gesetzgeber gewollt. Denn es gehe, so der BGH, um die Pflichten des Zwangsverwalters gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermieters zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage sei, komme es nicht an. Die Bevorzugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hinsichtlich der Kaution sei wegen eines Treuhandverhältnisses gerechtfertigt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung ist zu begrüßen, da sie die Mieterrechte im Zwangsverwaltungsverfahren stärkt. Der Zwangsverwalter wird wie der Vermieter behandelt und muss die Kautionsvereinbarung erfüllen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Zwangsverwalter den Kautionsbetrag vom Vermieter erhalten hat oder nicht. Der Bundesgerichtshof gibt dem Mieter mit diesem Urteil das Recht, die laufenden Mietzahlungen zurückzuhalten, bis der Zwangsverwalter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hat. Jeder Mieter sollte sich also schon bald nach Abschluss des Mietvertrages nach dem Schicksal der Kaution erkundigen und, wenn deren insolvenzfeste Anlage nicht nachgewiesen ist, die Miete in dieser Höhe einbehalten. Es können ihm daraus keine Nachteile erwachsen, insbesondere kann das Mietverhältnis nicht gekündigt werden.