Immobilien: Mietspiegel reicht als Beweismittel Landgericht Berlin lehnt Gutachten zur Klärung zulässiger Mieten ab

Das Landgericht Berlin hat in einem jüngst ergangenen Urteil (LG Berlin, 3.Juni 2003 – 65S17/03) bestätigt, dass der Mietspiegel 2003 „qualifiziert“ ist im Sinne des Paragrafen 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Nach Angaben des Mietervereins ist es damit nicht mehr möglich, bei Unstimmigkeiten über die zulässige Miete, das Gutachten eines Sachverständigens als Beweismittel heranzuziehen. Ferner habe das Gericht auch klargestellt, dass Vermieter nicht jeden Preis innerhalb der für die Wohnung geltenden, ortsüblichen Mietspannen auswählen könne. Vielmehr müsse der Vermieter die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer auf spezifischen Merkmalen beruhenden „Orientierungshilfe“ ermitteln. Der Vermieterverband Haus&Grund sprach dagegen von einem vorläufigen Urteil.

In dem vorliegenden Fall erteilten die Richter auch der Ermittlung von Mietpreisen durch Sachverständigen eine klare Abfuhr. Diese müssten für die Ermittlung der Vergleichsmiete auf eigene, ihnen bekannte Wohnungen zurückgreifen. Damit wäre aber der Mietspiegel nutzlos. Dies sei nicht im Sinne des Gesetzgebers, der mit Paragraf 558 BGB dem Mietspiegel Vorrang bei der Bewertung der ortsüblichen Miete einräume.

Auch Hartmann Vetter, Chef des Mietervereins, schloss nicht aus, dass andere Kammern des Landgerichtes zu anderen Urteilen gelangen könnten. Die Entscheidung der Berliner Richter wird von den Mieter und Vermieter-Vertretern deshalb so ernst genommen, weil das Landgericht über die Verbindlichkeit des neuen, „qualifizierten“ Mietspiegels bei umstrittenen Mieterhöhungen geurteilt hat. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die geringste und die höchste ortsübliche Vergleichsmiete in der Stadt. Darüberhinaus gibt es eine Liste von fünf Merkmalsbereichen, mit deren Hilfe nach Auffassung des Mietervereins der Preis einer konkreten Wohnung innerhalb der vom Mietspiegel dokumentierten Bandbreite einzustufen ist. Die Merkmalsbereiche sind: das Wohnumfeld, der Zustand von Bad/WC, von Küche sowie des Gebäudes. Diese Auffassung bestätigten die Richter nun erstmals.

Gegen diese Auffassung laufen jedoch die Vermieter sturm. „Das Urteil beruht auf einem Denkfehler“, sagt Dieter Blümmel, Sprecher von Haus und Grund. Das Forschungsinstitut, das den Mietspiegel erstellt hatte, habe festgestellt, dass die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung keine relevante Auswirkung auf deren Einordnung innerhalb der Mietpreisspanne habe. Die Entscheidung des Landgerichts sei nicht das letzte Wort. Eine Revision sei möglich. Im übrigen handle es sich nur um das Urteil der ersten von insgesamt sechs Landgerichtskammern.ball

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