Immobilien: Mittelstädte waren die Verlierer im letzten Jahr

Müller International zieht BilanzVON RALF SCHÖNBALLEine zunehmende Professionalisierung der Mieter von Büroimmobilien, die die Chancen des rückläufigen Marktes "brutal ausnutzen", stellt Deutschlands erfolgreichster Vermieter fest: Müller International zufolge - die Makler zogen jüngst in Frankfurt / Main ihre Jahresbilanz - stand 1997 im Zeichen von Umstrukturierungen, die Umsiedlungen zur Folge hatten.Davon profitierten die deutschen Großstädte, in denen vor allem Kreditinstitute und Finanzdienstleister ihre Mitarbeiter aus anderen Regionen zusammenführen.Dadurch ging der seit Jahren wachsende Leerstand bei Neubauten erstmals nicht nur in München, sondern auch in Frankfurt / Main zurück.Verlierer dieser Entwicklung sind die Mittelzentren. "In Frankfurt / Main lautet der Trend zurück in die City", so Peter Rösler, Chef von Müller International.Wichtigste Nachfrager seien Finanzdienstleister, die der internationale Konzentrationsprozeß veranlaßt, auch auf nationaler Ebene ihre Unternehmungen zu zentralisieren.Eine ähnliche Entwicklung begleitet von Unternehmensfusionen sei seit 1995 unter Wirtschaftsprüfern, Unternehmens- und Steuerberatern zu verzeichnen.Schließlich habe die Öffnung des Marktes eine "Sonderkonjunktur" bei Telekommunikationsunternehmen ausgelöst, von der insbesondre Düsseldorf profitiere. Leidtragende dieser Entwicklungen seien Mittelzentren, die den Verlust von Mietern nur zum Teil durch Ansiedlung neuer Dienstleister kompensieren konnten.Dies seien Call-Center, die keinen Publikumsverkehr verzeichnen und daher auch in "strukturschwachen Regionen" gut aufgehoben seien: wo Mieten billiger und das Arbeitskräfteangebot gut sind.Ein Beispiel ist das Versandhaus "Quelle", das ein Call-Center in Leipzig aufgebaut hat.Weil dort jedes dritte Bürohaus leer steht, rutschten die Höchstmieten auf 25 DM pro Quadratmeter - High-Tech-Ausstattung inklusive. Da in der ganzen Republik das Büroangebot per Saldo anstieg - von 7,06 Mill.auf 7,20 Mill.Quadratmeter -, nutzten Büromieter ihre gute Verhandlungsposition "brutal" aus.Hinzu kommt Röseler zufolge eine Professionalisierung: Immobilienbeauftragte auf Geschäftsführungsebene würden zu Mietverhandlungen abgestellt.Diese definierten genau ihre Anforderungen und nutzten Umzüge für Flächeneinsparungen.Zudem sinke aufgrund kleinerer Apparateparks der durchschnittliche Flächenbedarf pro Mitarbeiter.Dies werde das Wachstum der Büromärkte deutlich verlangsamen. Über Vermietungsprobleme klagten auch die Offenen Immobilienfonds, an denen sich zahlreiche Anleger mit kleineren Beträgen beteiligen, die die Fonds zuletzt mit Ausschüttungen zwischen 2 und gut 5 Prozent "verzinsten".Die Offenen Fonds haben den Maklern zufolge zwischen 1991 und 1993 Immobilien "relativ teuer eingekauft" und kämpften nun gegen "deutlich abgesunkenen Vermietungsquoten".Um auch weiterhin Sparern ansehnliche "Zinsen" für ihre Einlagen ausschütten zu könnten, müßten sich die Fonds "diversifizieren": Sie kauften auf Märkten, die weniger als Deutschland unter Leerstand zu klagen haben oder aber höhere Renditen verzeichnen.Dies sei hauptsächlich im Ausland der Fall. Für den Berliner Immobilienmarkt prognostiziert Müller International einen "Ausgleich der Marktsituation" spätestens 1999.Die Spitzenmieten in der Hauptstadt beziffern die Makler mit 45 DM pro Quadratmeter.Der Leerstand sei zwar 1997 um 200 000 auf 1,3 Mill.Quadratmeter gestiegen, eine deutliche Belebung der Nachfrage sei aber im Vorfeld des bevorstehenden Regierungsumzuges zu erwarten.Vorzeichen dieser Entwicklung sind die Rekorde, die bei den Immobilienverkäufen in der Hauptstadt verzeichnet würden.Vor allem Lobbyisten und Dienstleister deckten sich rechtzeitig vor der Ankunft des Regierungstrosses mit Immobilieneigentum ein.