Immobilien: Noch Fragen, Herr Minister?

Wann muss man für ein Einfamilienhaus eigentlich einen Energieausweis ausstellen lassen? Reicht der preiswertere Verbrauchsausweis? Und: Droht uns ein Bußgeld, wenn wir uns verweigern?

Sie brauchen nur dann einen Energieausweis, wenn sie das Haus verkaufen oder vermieten wollen. Wenn Sie einen Energieausweis erstellen lassen, ist bis 30. September 2008 für kleine Immobilien ein Verbrauchsausweis ausreichend, ab 1. Oktober 2008 dürfen für Gebäude bis zu vier Wohnungen nur noch Bedarfsausweise ausgestellt werden. Wer den Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 15000 Euro Bußgeld geahndet werden kann.

Wie lange gilt der Energiepass?

Solange der Gesetzgeber keine anderen Regelungen trifft, sind alle Energieausweise vom Datum der Erstellung an zehn Jahre gültig.

Ich habe ein Einfamilienhaus gemietet. Muss ich auch einen Energieausweis ausstellen lassen?

Nein, die neuen Regelungen gelten nur für Eigentümer, und zwar bei Mieter- oder Eigentümerwechsel.

Wir wollen unser Haus verkaufen. Wenn der Käufer keinen Ausweis verlangt, könnten wir doch darauf verzichten, oder?

Sie sollten einen Nachweis haben, dass Sie den Käufern den Ausweis vorgelegt haben. Sie können andernfalls mit einem Bußgeld belangt werden.

Kann eine Thermografie den Energieausweis ersetzen?

Nein, auf keinen Fall. Eine Thermografie ist zwar sinnvoll, denn sie stellt die Oberflächentemperaturverteilung am Gebäude bildlich dar. Sie sehen dabei die Schwachstellen, etwa wo an Fenstern und Wänden besonders viel Wärme entweicht, aber sie gilt nicht als Ersatz für den Energiepass.

Wo bekomme ich den Energieausweis?

Wenn Sie mit Gas heizen, lohnt es sich, ihren Energieversorger anzufragen, zum Beispiel die Gasag. Sie können auch den Schornsteinfeger ansprechen. Ansonsten stellen ihn auch Handwerker, Architekten und Ingenieure aus. Dazu gibt es im Internet Listen, zum Beispiel eine Aufstellung ausstellungsberechtigter Personen bei der Deutschen Energieagentur unter www.dena.de.

Wir haben ein Haus, das unter Denkmalschutz steht. Die Denkmalbehörde verbietet uns, neue Holzfenster einzubauen. Können wir mit dem nun nötigen Energieausweis diese Genehmigung erzwingen?

Nein, das geht nicht. Für denkmalgeschützte Gebäude ist auch kein Energiepass vorgeschrieben. Sie könnten lediglich versuchen, über einen Widerspruch mit einer wirtschaftlichen Begründung die Genehmigung für den Fenstereinbau zu erreichen.

Wir sind eine Eigentümergemeinschaft. Mir gehört eine Wohnung in unserem Haus. Wann brauche ich den Energieausweis? Und wer ist in einer Eigentümergemeinschaft dafür verantwortlich?

Der Einzeleigentümer, der seine Wohnung verkaufen oder vermieten will, braucht einen Energieausweis. Da dieser nur für das ganze Haus ausgestellt wird, und nicht für eine einzelne Wohnung, muss die Gemeinschaft beziehungsweise muss die Hausverwaltung den Auftrag dafür erteilen. Sie müssen also bei der Eigentümerversammlung darüber entscheiden, wann und welcher Ausweis erstellt wird. Sie sollten entscheiden, ob ein Bedarfsausweis sinnvoll ist. Der ist zwar mit Kosten ab 500 Euro teurer als der Verbrauchsausweis, aber er gibt gleichzeitig eine erste grobe Auskunft über energetische Schwachstellen, etwa bei Dämmung oder Fenstern.

Wie verhält es sich bei einem alten Mietshaus mit Ofenheizung? Wie kann ich als Verwalter dort den Verbrauch ermitteln?

Theoretisch könnten Sie sich die Kohlerechnungen aller Mieter für die letzten drei Jahre vorlegen lassen. Dann wissen Sie aber noch nicht, ob die angegebenen Mengen auch verheizt wurden. Da das also nicht praktikabel ist, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Was empfehlen Sie als Experte? Wann sollte man sich für den Verbrauchs- und wann für den Bedarfsausweis entscheiden?

Es kommt auf den Zweck an. Wenn Sie dem Gesetzgeber Genüge tun und den tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses wissen wollen, bietet sich der einfachere und kostengünstigere Verbrauchsausweis an. Er orientiert sich am tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses innerhalb der letzten drei Jahre. Wenn Sie jedoch mehr über Ihre Immobilie wissen wollen, zum Beispiel, wie Sie Energie sparen können, landen Sie beim Bedarfsausweis. In dem Fall empfiehlt sich aber gleich eine Energieberatung. Dabei erfahren Sie genau, welche Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind. Für die Energieberatung gibt es sogar Zuschüsse vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Mehr dazu können Sie im Internet nachlesen unter www.bafa.de (Stichwort Energiesparberatung).

Wir haben ein Mehrfamilienhaus, Teile des Hauses werden durch unsere Gemeinde genutzt. Brauchen wir zwei Ausweise für die unterschiedliche Nutzung?

Nein, die Gemeindenutzung gilt als wohnähnliche Nutzung. Es wird ein Ausweis für das Gesamtgebäude erstellt.

Ich wohne schon seit Jahrzehnten als Mieter in meinem Haus. Kann ich trotzdem einen Energiepass vom Vermieter verlangen?

Nein, Bestandsmieter haben keinen Anspruch auf die Vorlage eines Energieausweises.

Wir haben ein altes Mehrfamilienhaus, das in den achtziger Jahren aufgestockt wurde. Der neue Gebäudeteil ist schlechter gedämmt als das alte Bestandsgebäude. Können wir nun also zwei Ausweise ausstellen lassen?

Nein, das ginge nur, wenn die Gebäudeteile unterschiedlich genutzt würden. Der Ausweis gilt immer für das ganze Haus. Er sagt nichts aus über die einzelne Wohnung und nichts über die Kosten in dieser Wohnung. Der Energieausweis, egal ob Bedarf oder Verbrauch, kann nur eine grobe Information darüber geben, wie ein Gebäude energetisch dasteht.

Aufgenommen und zusammengestellt von Kerstin Heidecke