Immobilien: Nur Vermieter müssen verkaufen

Mitte der neunziger Jahre erfüllten sich Jeanette und Ansgar Kaiser ihren Traum: ein eigenes Haus im Berliner Bezirk Spandau: 130 Quadratmeter Wohnfläche, rund 500 Quadratmeter Grundstück. Doch dann wurde der 39-jährige Grafiker arbeitslos. Ein Jahr lang lebte die Familie vom Arbeitslosengeld. Ende vorigen Jahres musste Ansgar Kaiser den Antrag auf Arbeitslosengeld II stellen. „Unsere größte Sorge war, dass wir das Haus aufgeben müssen“, sagt Jeanette Kaiser.

Denn die Kinder sollen nicht aus ihrem gewohnten Umfeld gerissen werden. „Und eine Mietwohnung für vier Personen wäre kaum billiger als der Kredit für das Haus, ganz zu schweigen von den Umzugskosten“, so Jeanette Kaiser. Die Kaisers werden nicht ausziehen müssen. Die Bundesagentur für Arbeit hat klargestellt, dass auch beim Bezug von Arbeitslosengeld II eine selbst genutzt Immobilie als angemessen gilt, sofern es sich um ein „Haus in normaler Größe und nicht um eine Luxusimmobilie“ handelt.

„Es wird keine Umzugswelle geben, weder bei Eigentümern noch bei Mietern“, meint Dieter Blümmel, Pressesprecher vom Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine. Kurzfristig braucht überhaupt niemand seine Mietwohnung zu wechseln, denn bis zum 30.Juni gilt jede Miete, egal wie hoch, als angemessen. Ein entsprechendes Rundschreiben hat Berlins Sozialsenatorin Heidi Knake-Werner (PDS) den Agenturen für Arbeit bereits Ende 2004 zugesandt. Eindeutige Kriterien für Bezieher von Arbeitslosengeld II, wie hoch ihre Miete sein darf, werden frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2005 gelten. Möglicherweise werde die Übergangsfrist aber auch erneut verlängert, sagt Regina Kneiding, Pressesprecherin der Sozialsenatorin. Im einzelnen hat Hartz IV auf die Bewohner von Mietwohnungen und Grundeigentümer folgende Auswirkungen.

Mieter . Für Bezieher von Sozialhilfe galten bisher zwei Kriterien: die Größe der Wohnung und die Miethöhe. Wer jetzt Arbeitslosengeld II beantragt, könne sich aber darauf einstellen, dass künftig allein die Miethöhe entscheidend sei, kündigt Regina Kneiding an. Welche Miethöhe als angemessen gilt, wollen die Sozial- und die Finanzverwaltungen bis zum 1.Juli festlegen. Als Grundlage hierfür dienen der neue Mietspiegel, der demnächst erscheinen wird, sowie die erfassten Mietdaten der arbeitslosen Antragsteller. Unter wirtschaftlichen Kriterien sei es auf jeden Fall unsinnig, einen Umzug zu fordern, nur weil die Miete um zehn Euro über dem zulässigen Wert liege, sagt die Sprecherin der Sozialsenatorin. Hartmann Vetter, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, erwartet gleichwohl eine steigende Nachfrage nach günstigen Wohnungen. „Die Leute werden sich darauf einrichten müssen, mit weniger Geld klarzukommen“. Insofern sei es sinnvoll umzuziehen, bevor Druck von den Behörden ausgeübt werde. Auf jeden Fall seien heftige Diskussionen zwischen der Sozialsenatorin und Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) über die zulässige Miethöhe zu erwarten.

Bewohner von Eigentumswohnungen oder Eigenheimen. Eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus zählen wie alle anderen Wertsachen zum Vermögen des Antragstellers. Dennoch braucht eine selbst genutzt Immobilie grundsätzlich nicht verkauft zu werden, sofern die Größe angemessen ist. Für die Angemessenheit existieren genaue Richtlinien, die sich an den Regeln der Förderwürdigkeit im sozialen Wohnungsbau orientieren. Dies bedeutet, dass für eine Person zwischen 45 und 50, für zwei Personen rund 60, für drei Personen etwa 75 und für vier Personen 85 bis 90 qm als angemessen gelten. Grundsätzlich kann jedem Familienmitglied ein Raum zur Verfügung stehen. „Ein normales Haus gilt als angemessen und braucht nicht veräußert zu werden“, sagt Dieter Blümmel. Übernommen werden nach Auskunft der Bundesagentur für Arbeit die Kreditzinsen, Heizkosten, Grundsteuer und – bei einer Eigentumswohnung – das Wohngeld. Die Kosten für die Tilgung des Kredits muss der Arbeitslose selbst übernehmen.

Bauherren. Für Antragsteller, deren Haus sich noch im Bau befindet, gelten die gleichen Regeln wie für die Eigentümer selbst genutzt Immobilien. Jedoch können nicht die Kosten für eine Mietwohnung sowie die Zinsen für einen Kredit übernommen werden. Fast immer wird der Bau aber schon deshalb scheitern, weil dem Arbeitslosen ein Kredit gar nicht bewilligt wird. Hält er die Kreditzusage bereits in den Händen, ist der Bauherr verpflichtet, der Bank seine Arbeitslosigkeit mitzuteilen. Diese wird dann in der Regel die Kreditzusage widerrufen oder außerordentlich kündigen..

Vermieter. Der Eigentümer einer nicht selbst bewohnten Immobilie gilt grundsätzlich nicht als hilfebedürftig. Er muss Haus oder Wohnung zuerst veräußern und den Verkaufserlös zum Lebensunterhalt verwenden. Erst wenn dieser Erlös aufgebraucht ist, kann ein Anspruch auf Arbeitslosengeld II bestehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verkauf mit erheblichen Kosten wie Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten oder Gebühren für einen vorfristig gekündigten Kreditvertrag verbunden ist – und auch nicht, dass die Immobilie nur mit Verlust veräußert werden kann. Schwierig wird es in jenen Fällen, in denen der Vermieter einen Teil seiner Immobilie selbst bewohnt. Ob solche Eigentümer verkaufen müssen, werde im individuellen Fall entschieden, heißt es bei der Bundesagentur für Arbeit. Bewohne der Antragsteller etwa die Einliegerwohnung in einem Eigenheim, müsse er das Haus eher nicht verkaufen. Lebt er in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, wird die Veräußerung dagegen grundsätzlich verlangt.

Erben. Hat der Verstorbene Arbeitslosengeld II erhalten, sind die Erben verpflichtet, die staatlichen Leistungen aus der Erbmasse zurückzuzahlen. Dies gilt für alle Leistungen, die bis zu zehn Jahren vor dem Tod gezahlt worden sind.

Jutta Burmeister