Immobilien: Offene Rechnung trotz Planwirtschaft

WAS STEHT INS HAUS?

Nach dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2012 mussten wir insgesamt 3500 Euro in die Instandhaltungsrückstellung einlegen. Ich habe jetzt erfahren, dass zwei Wohnungseigentümer in der nächsten Versammlung einen Antrag stellen werden, weitere Rechnungen aus dem Jahre 2012 aus der Instandhaltungsrückstellung bezahlen zu lassen. Ich halte dies nicht für richtig, weil ich meine, dass wir die Mittel der Instandhaltungsrückstellung für eine anstehende Sanierung brauchen. Jedenfalls meine ich, dass der Verwalter eine neue Abrechnung erstellen müsste. Stimmt das?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nein, das stimmt nicht. In die Gesamtabrechnung über den Wirtschaftsplan sind nach der Rechtsprechung nur die Ausgaben einzustellen, die in einem Jahr tatsächlich bezahlt wurden. Im Wohnungseigentumsrecht gilt nämlich das sogenannte Abflussprinzip. Bei diesem Abrechnungsprinzip kommt es allein darauf an, wann eine Rechnung bezahlt wird. Hat etwa ein Architekt im Jahre 2012 Leistungen erbracht, stellt er aber erst in 2013 seine Rechnung dafür und wird die Rechnung daher auch erst in 2013 bezahlt, ist über diese Ausgabe in der Abrechnung 2013 abzurechnen. Einer Änderung der Abrechnung für 2012 bedarf es nicht – diese Änderung wäre sogar falsch. Entsprechendes gilt, wenn der Architekt seine Rechnung zwar bereits 2012 vorgelegt hat, diese aber im Jahre 2012 nicht mehr bezahlt wurde. Etwas anderes gilt hingegen – jedenfalls im Grundsatz – im Mietrecht. Im Mietrecht wird überwiegend das sogenannte Leistungsprinzip angewandt. Nach dem „Leistungsprinzip“ kommt es nicht darauf an, wann eine Rechnung bezahlt wird. Maßgebend ist vielmehr, für welchen Zeitraum die Leistung erbracht wurde. Das Leistungsprinzip stellt einen Vermieter vor die Aufgabe, Leistungen abzugrenzen. Das Leistungsprinzip, das betriebswirtschaftlichen Prinzipien entspricht und manchen sachgerechter erscheint, kann natürlich auch zwischen Wohnungseigentümern angewandt werden. Dies gilt zurzeit aber nur dann, wenn sie es vereinbaren.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Rechnet der Verwalter über ein Wirtschaftsjahr ab, soll seine Abrechnung die Wohnungseigentümer darüber informieren, wie mit dem Geld der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verfahren wurde. Es ist also darzustellen, wofür im Einzelnen Geld ausgegeben wurde (Ausgaben) und wer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Geld gezahlt hat (Einnahmen). Diese Informationen sollen möglichst einfach, klar und widerspruchsfrei sein. Solchen Anforderungen wird meiner Meinung nach am besten eine Abrechnung gerecht, die nach dem „Abflussprinzip“ erstellt wurde. Diese kann aber nicht alles leisten. Eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip lässt zum Beispiel viel besser erkennen, welche Kosten in einem Jahr wirklich anfielen, und kann die Wohnungseigentümer im Einzelfall auch vor Betrügereien des Verwalters schützen.