Immobilien: Pleite mit dem Vermieter

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben unserem Vermieter im Jahr 2000 eine Kaution überwiesen. Über deren Verbleib haben wir uns nie erkundigt. Aber im Jahr 2007 wurde ohne Vorwarnung über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet. Nun haben wir gekündigt und den Insolvenzverwalter gebeten, uns die Kaution zurückzugeben. Der sagte uns aber, dass er keine Kautionskonten gefunden habe und deswegen auch nichts auszahlen könne. Wir sollten eine Anmeldung als Insolvenzforderung vornehmen. Wie können wir jetzt zu unserem Geld kommen, vor allem in voller Höhe?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ein Mieter von Wohnraum kann die von ihm gezahlte Kaution bei Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Sonst ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung. Das hat der Bundesgerichtshof am 20. Dezember 2007 klargestellt. Im Insolvenzverfahren wird das gesamte Vermögen des Schuldners zur Befriedigung seiner Gläubiger herangezogen. Davon wird alles erfasst, was im Besitz des Schuldners ist. Daher muss derjenige, der meint, einen weitergehenden Anspruch auf sein volles Geld zu haben, auch beweisen, dass der konkrete Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört, also aus dieser herauszulösen und zurückzugeben ist.

Der Vermieter übernimmt mit der Annahme einer Barkaution die Funktion eines Treuhänders: Er erhält das Bargeld nur zur Sicherheit für eventuelle spätere Ansprüche gegen seinen Mieter. Aber damit mit solchen Geldern kein Missbrauch betrieben werden kann, müssen Dritte diese Treuhänderfunktion auch erkennen können. Für die Mietkaution wird dies dadurch erreicht, dass das Geld getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt wird, also zum Beispiel auf einem sogenannten Treuhandkonto einer Bank. Dies regelt Paragraf 551, Absatz 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Nur wenn so zu belegen ist, dass der Betrag nur treuhänderisch verwaltet wurde, kann ein Mieter sein Geld aus der Insolvenzmasse ausgesondert verlangen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des BGH ist konsequent, aber für den Mieter mit Risiko verbunden. Dieser muss sich deshalb rechtzeitig absichern, auch wenn das Mietverhältnis nach außen störungsfrei erscheint. Er sollte noch während des Mietverhältnisses um Auskunft bitten, ob die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt wurde. Wenn der Vermieter keine Auskunft erteilt, sollte man die laufende Miete in Höhe der geleisteten Kaution zurückbehalten und auf ein Kautionssparbuch einzahlen. Dieses muss auf den Namen des Mieters angelegt und dem Vermieter verpfändungshalber übergeben werden. Das ist auch für den Vermieter einfach (Quellensteuer). Da das bei Ihnen aber nicht geschehen ist, werden Sie wohl nur einen Teil Ihrer Kaution wiederbekommen. Da ist es wohl auch kein Trost, dass Ihr Vermieter der Untreue schuldig ist.